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[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟7 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟7 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟7 土地估价案例与报告模拟7一、案例分析题请阅读并根据有关条件综合分析回答问题。(一)某企业拟进行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，从而可为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。 请根据以下给定条件分析并回答下列问题： 1. 抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，评估过程中应注意哪些问题?答案:①注重预期风险；②分析市场变现能力；③考虑抵押期间的耗损；④测算成本构成。2. 若待估宗地为集体土地，进行抵押时应注意的问题。答案:①年期的设定：本例中应设定为工业用地法定出让最高年限50年；②地价内涵对应的土地权利应为集体土地使用权；③特殊说明中应注明：桌企业将待估宗地集体土地使用权向银行抵押贷款，需经待估宗地的集体土地所有者某村民委员会同意并出具书面证明，在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有。3. 对该宗地进行评估时，可选择哪两种方法，简述所用方法的基本程序。答案:可选择市场比较法和成本逼近法。 1)市场比较法的估价程序。  搜集交易资料；选取比较交易实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正、交易期日、区域因素、个别因素、土地使用年期、容积率等修正；求取比准价格。  2)成本法估价程序。  ①搜集征地或拆迁取得土地的一般费用资料，计算土地取得费A；  ②搜集土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜田开发建设基金等相关费率或标准，计算相关税费B；  ③搜集待估宗地所处区域土地开发费用资料，计算土地开发费用C；  ④搜集利息率，计算投资利息D；  ⑤搜集投资利润率，计算投资利润E；  ⑥搜集当地土地增值收益率，计算土地增值收益F：  ⑦搜集当地土地还原利率，按土地价格=(A+B+C+D-t-+F)×[1-1/(1+土地还原利率)土地使用年期]计算土地价格。 4. 若待估宗地为划拨土地，请简述评估的技术路线。答案:可采用市场比较法和成本逼近法，评估计算出市场价格后，从得出的估价额中减去出让金。5. 抵押失败后，抵押权人依法对抵押的土地进行拍卖，拍卖评估的特点有哪些，简述其技术路线。答案:特点是：强制处分；快速变现；消费者心理因素；购买者的额外支出等造成的价格变化。 技术路线：估价时采用市场比较法、成本逼近法等。对同类土地在正常市场价格水平和拍卖市场价格水平作出比较，确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的幅度，按正常市场价格对估价对象进行估价，再按照这个偏低的幅度对估价结果调减。 问题:6. 某国有企业，因产品市场环境变化及管理体制落后，现已面临资不抵债，经法院裁定宣告破产，该企业使用土地为国有划拨土地，其国有土地使用证登记用途为工业用地，且存在抵押权，根据破产清算组提供的材料及估价人员实际勘察情况，该宗土地位于市中心繁华地段，破产清算组经与有关部门请示协商后，计划对其土地使用权进行拍卖变现后对企业职工进行安置及债权人债务处理，拟委托评估公司对破产企业的工业用地的土地使用权进行拍卖底价评估，试问评估公司需向破产清算组提供的基本材料有哪些?如采用市场比较法进行评估，评估公司应调查收集哪些资料，并简述其基本评估程序。其变现后土地资产如何处置并详细说明其处置顺序?如××房地产开发公司在拍卖过程中最终取得该宗土地的使用权，鉴于该宗土地位于市中心地段，属于工业用地控制区，根据××市最近《城市土地利用规划》，该区域属于商业用地区，××房地产开发公司拟对其进行商业开发，该房地产开发公司需办理哪些用地手续?答案:破产清算组提供的基本材料有：《破产裁定书》《国有土地使用证》及《房屋所有权证》等资料。 (2)采用市场比较法时应收集资料有：根据《国有土地使用证》确定的宗地具体用途及本次评估交易类型等情况，调查市场交易资料。在熟悉了解市场交易案例的区域因素及个别因素的基础上，收集可比案例(三宗以上)，并收集地价涨幅资料。  (3)其估价程序为：①选择市场比较案例；②确定比较因素(区域因素及个别因素)；③因素描述及相应的比较分析；④确定比较因素的修正方法及幅度；⑤进行比较因素的最终赋分；求算各比准价格；⑥确定最终价格的求取方法并计算出待估宗地的价格。  (4)土地资产变现后的处置为：支付破产费用；进行职工安置补偿；进行抵押权人债务清偿，如土地资产仍有剩余，剩余部分应向政府交纳出让金。  (5)房地产开发公