地块收购可行性研究报告.docx

PAGE PAGE 10 地块收购可行性研究报告 项目背景 报告编制目的 1、 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。 3、 结合市场的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、 对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 项目概况 地块基本条件 基地位于南京城东板块白下区， 位于光华路以北、 友谊河以西、 解放军理工大学以东。地块目前为南京总参干休所小区用地，因此较为平整。 地块编号： 项目四至： 光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东； 用地面积： 50 亩； 实际出让面积： 33350 平方米； 规划用地性质：住宅 建筑容积率： ≤ 1.7 ； 建筑面积： 56695 平方米； 土地交付条件及土地使用权出让年限 土地交付条 件: 拆成自然平整；外部条件（道路、水、电、 气等）均以现状为准； 土地使用权出让年限： 70 年； 项目资源分析 方向 方向 资 源 照 片 东 东面为友谊河，河边坡岸、景观已做 好，水体水质较好，但缺少特色和维 护 南 南面是光华路，光华路南侧是四方新 村，光华路北侧为三层涮羊肉馆、总参南京干休所接待处（正在经营中） 西 西面南端现有一加气站和加油站，主 要和解放军理工大学紧临 北 地块北面现为南京总参干休所小区 基地资源评估表 权比细目 权比细目 土地级别 优 良 ★ 中等 一般 较差 自然景观 环境污染 ★ ★ 交通情况 生活配套学区情况社会治安 社会人文 ★ ★ ★ ★ ★ 区位形象 人工开发 ★ ★ 结论： 地块属城东板块，虽可见到紫金山，但周边距绕城公路、宁芜铁路都很近，区位形象很受影响。 地块所属位置属城郊结合部，本案南面直对城东最大的拆迁安置小区之一——四方新村，人员复杂、外来人口众多，是拆迁户及外地来宁务工人员居住地，社会治安、环境一般。 外部市政配套较齐全，但商业配套较分散，教育资源档次不高，内部资源缺乏； 地块位于城东板块，虽随着城市的不断发展目前也属主城区，但本案目前周边现 状多为外地来宁的打工着居住，且实际离新街口主城区也较远，无法与月牙湖及紫 金山半快相提并论，是属于城东半快中相对比较差的位置。 地块南侧的商业如羊肉馆等经营虽好，但档次不高，对项目建成后的出街形象造成一定影响。 根据基地分项评估，综合评估基地级别为中等。本案位于城郊结合部，各项开发条件一般，项目价值有待进一步挖掘。 项目开发经营环境分析 2008 年全国房地产市场回顾 2008 年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于 2007 年第 4 季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延， 是各种调控政策作用、 经济周期性下行、 房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。 经过 1 年的调整期， 当前房地产市场已经出现供大于求的状况， 70 大中城市房价自 8 月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。 2008 年房地产市场运行状况呈现以下 六个特征： 房屋交易量持续下降，空置面积较快增加。 2008 年 1-11 月，商品房销售面积 49148.38 万平方米， 同比减少 18.3%，增幅减少 48.8 个百分点。 四十个重点城市中， 有四分之一的城市商品房销售面积同比下降 40%以上。同时， 商品房空置面积结束自 2007 年下半年以来的负增长，截止 11 月底，商品房空置面积为 13599.93 万平方米，同比增加 15.3%。 房地产开发投资意愿下降。 受需求市场低迷的影响， 08 年 4 月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均为 同比负增长。 2008 年 1-10 月房地产开发企业购置土地面积为 29596.42 万平方米，同比减少 5.6%，增幅比去年同期减少 22.5 个百分点； 房价出现近 10 年来首次下降。 08 年 8 月份 70 大中城市房价出现近 10 年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市 的数量逐步增多。从环比看， 2008 年 70 大中城市房屋销售价格下降 0.3%。 加大住房保障建设。 2008 年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长 的重要措施之一， 经济适用房投资增加和廉租房建设的加快， 对商品房市场存在一定的冲击。 2009 年国内房地产市场趋势预测 商品房屋空置面积会有较大幅度增加。 房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。 房地产开发企业并购重组将会增加。 2009 年年底房价将止跌企稳。 虽然国际大环境和国内小环境的经济发展不容乐观， 但中国“保增长” 的 4 万亿资金投入、 08 年底各项推动房地产产业发展的利好信息的推行