[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟16.docx

[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟16 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟16 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟16 土地估价案例与报告模拟16一、案例分析题(请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)问题:1. 某公司于2008年10月通过出让方式获得一5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2010年10月向银行抵押土地使用权。 项目其他有关资料如下：  (1)该大楼一至三层为商场，建筑面积为3000m2，四至十五层为办公楼。  (2)大楼开发周期预期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。  (3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。  (4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。  问题：  如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款? 答案:1．明确解题思路 本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权价格，最后估算允许贷款的额度。  2．用收益还原法测算房地产总价  (1)计算年出租总收入。  房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000×3  =15000(m2)  商场建筑面积=3000m2  办公楼建筑面积=15000-3000=12000(m2)  商场年出租收入=300×3000×12×90%  =9720000(元)=972(万元)  办公楼年出租收入=150×12000×12×80%元)=1728(万元)  年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入  =972+1728=2700(万元)  (2)计算年房地费用。  年管理费=年租金×10%=2700×10%=270(万元)  年维修费=年租金×8%=2700×8%=216(万元)  年保险费=建安造价×2‰=3000×(3×5000)×2‰=90000(元)=9(万元)  年税金=年租金×12%=324(万元)  年折旧=建安造价/47=4500/47=95.74(万元)  年房地费用合计：270+216+9+324+95.74=914.74(万元)  (3)计算年房地纯收益。  年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用  =2700-914.74=1785.26(万元)  (4)计算房地产总价。  假设尸为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期。则根据有限年收益法的计算公式  P=[1-1/(1+r)n]a/r  在本题中，还原率为综合还原率(10%)，项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为50-3=47(年)  根据已知条件，有：P=[1+1/(1+10%)47]×1785.26/10%=17650.18(万元)  3．应用剩余法计算地价  (1)计算总建筑成本。  项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价  =3000×15000元)=4500(万元)  (2)计算利息。  假设：地价为V，银行贷款利率为10%，则利息为：  V×[(1+10%)3-1]+4500×60%×[(1+10%)1.5-1]+4500×40%×[(1+10%)0.5-1]  =0.33V+414.96+87.86=0.33V+502.82  (3)计算利润。  利润=建安造价×项目投资回报率=4500×30%=1350(万元)  (4)计算地价。  根据公式：地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润  V=17650.18-4500-0.33V