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[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟8 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟8 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟8 土地估价案例与报告模拟8一、案例分析题请阅读并根据有关条件综合分析回答问题。某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。1. 作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作?答案:对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解；对市场情况调查，对当地高级酒店的供求趋势进行预测；利用适当的估价方法确定投标报价。2. 可采取哪几种估价方法?答案:假设开发法，市场比较法。 若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。  1)简述评估技术路线；  假设开发法：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。  市场比较法：按比较实例选择的原则，选取3个或3个以上房地产交易实例作为比较实例，进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正，从而得到比较实例的比准价格。  2)应搜集审核的资料；  国有土地使用权证书；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；土地使用权出让合同；施工许可证；房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等。  采用市场比较法。  ①在选取可比案例时应考虑哪些因素?  应考虑是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近；交易类型与估价目的吻合：成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正；成交价格是正常价格或可修正为正常价格。  ②确认比准价格有哪几种方法?  平均数法，包括算术平均数法和加权平均数法：中位数法：众数法。 问题:3. A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2002年9月1日的价格为1200万元．银行据此贷款给A公司1000万元。2004年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。为此，银行向法院提起诉讼，要求B评估公司赔偿该公司110万元损失。而B评估公司认为自己没有责任。请问B评估公司是否有责任。并解释其原因。答案:(1)银行按照估价值的83%贷款给业主，比例过高，对抵押风险考虑不够．而贷款比例的决定权在银行，而非评估公司。 (2)抵押估价时点为2002年9月1日，拍卖时间为2004年3月1日，时隔1.5年，由于时间变化，房地产的价值也会发生变化。  (3)土地拍卖属于短期(快速)和强制性变现因素，其成交价格可能低于公开市场价格。  (4)土地拍卖所得扣除各项税费后得款也可能低于公开市场价值。  (5)土地估价机构在其出具的土地估价报告有效期内，对估价报告内容承担责任；如果B公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。 二、报告判读题第一题和第二题为土地估价技术报告片段，根据提问回答；第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因 (一)下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 ××股份有限公司上市土地价格评估 土地估价技术报告(Ⅰ)  第一部分总述  一、估价项目名称  ××股份有限公司A股上市所涉及的土地价格评估  二、委托估价方  ××局(其他内容略)  三、受托估价方  ×评估事务所(其他内容略)  四、估价对象  估价对象是××研究院所使用的位于××市××区东风二村的一宗办公用地，土地总面积为3518.73平方米。  五、估价目的  为××科学院A股上市进行土地资产处置，提供土地使用权价格依据。  六、估价依据(略)  七、价格定义  为宗地红线外“五通”(通路、通电、通水、通排水、通讯)和宗地内场地平整条件下，于1999年10月31日，土地使用年限为50年的土地使用权价格。  八、估价期日  一九九九年十月三十一日  九、估价日期  一九九九年十月二十日至二零零零年一月十五日  十、估价结果  土地总面积：3518.73