农村土地登记制度的公示公信作用探讨.docxVIP

PAGE PAGE 1 农村土地登记制度的公示公信作用探讨 　　 　　周梦蝶 　　摘 要：农村土地属于法律规定不动产的一种，其登记存在登记对抗主义与登记生效主义两种模式。但随着农村土地交易特点的改变，现存登记制度出现了不完善的地方，如登记性质不明确、登记查询制度不完善、缺乏登记错误纠纷赔偿机制、登记专业化程度低等问题，不适应时代的发展，也影响了登记的公示公信作用。应当明确登记性质，并完善配套制度，以配合农村土地流转新形势，保护农民利益。 　　关键词：土地承包经营权；登记；公示作用；公信力 　　长期以来，农民对农村土地缺乏交易自由，法律禁止农民进行土地的各项交易，这对土地资源效能的发挥是有害无益的，也无法让农民从土地得到更丰厚的收入。十七届三中全会以后，《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》改变了这种局面。《决定》赋予了农民自主进行土地流转交易的权利，事实上将农民带入市场经济之中，让农民体会到了市场经济的自由灵活，打开了农村土地市场。农民因此有了更多生活方式的选择，不必因为土地无人耕种而被困在农村，可以去城市谋取另一种人生。 　　要达到激励农民进行土地流转，扩大流转规模，提高流转频率的目的，需要重视土地登记的地位。在我国，农村土地依据取得方式可以分为农户家庭承包的土地，以及通过拍卖等方式获得的四荒承包地，前者采用对抗主义登记方式，后者采用生效主义登记方式。虽然不动产物权变动应当采取登记生效主义，但采取两种登记方式并存的制度具有一定的现实意义。曾经农民处于乡村的熟人社会之中，土地流转范围较小，交易受到彼此之间信任的保障，采取登记对抗主义足以保障交易安全，并且可以免除进行登记的费用。随着市场经济的发展，农村人口流动性加强，熟人社会逐渐瓦解，土地交易的范围也逐渐增大，和集体成员以外的人交易的机会增多，登记对抗主义已经不足以发挥保障交易安全的作用。 　　登记制度的核心就是公示公信作用。公示作用即公示物权状态，告知第三人标的物的权利人，避免权利瑕疵纠纷。公信作用即利用登记机关的权威保障不动产物权信息的可信度。随着登记对抗主义效力的不足，现存的农村土地登记制度也渐渐在公示公信作用方面出现了以下缺失。 　　一、公示作用缺失 　　（一）登记的法律性质不明确 　　目前关于农村土地承包经营权登记属于公法性质还是私法性质存在许多不同的学说及理论观点。一些学者持前种观点，这样认为的理由是，目前农村土地登记是政府主导的行为，许多地区实行政府统一登记，因此登记并不是平等交易主体之间自发产生的意思表示，也就不具有私法性质。此外，政府进行土地登记的首要目的是将土地信息归档录入，便于政府的行政管理，因此甚至有学者称土地登记为行政登记。 　　另一些学者持反对观点。首先，《物权法》规定了登记的相关规定，其原则性指引要列入考虑范围，以保护物权体系的完整连贯。其次，公示的作用为明确产权，提示第三人，保护交易安全，这属于私法上的作用。最后，登记是依申请做出的行为，体现了私法上意思自治的原则。 　　笔者认为土地承包经营权登记结合了公法性与私法性，一方面起到了行政管理的作用，一方面起到了保护物权的作用，二者不可偏废。但是，在实际运用过程中，登记的公法作用得到了很好的实现，而私法作用，即公示公信作用，却未能得到很好的发挥。因此，应当对登记的私法作用做出补足，加强登记的公示作用，让土地承包经营权的物权性质得到体现，让登记在平等主体的交易之间发挥保护作用。 　　（二）查询制度不完善 　　登记私法作用缺失，公示作用不能得到实现的最主要表征为查询制度的不完善。登记能够保护交易安全的前提是第三人可以根据公示登记查询到不动产的产权状况和交易状态，保护交易安全，同时起到节约交易成本的作用。第三人通过查询公示信息能够更迅速地了解不动产信息，节约交易的时间成本，也避免了自己进行调查测量的金钱成本，促进交易顺利完成。 　　2021年《土地登记管理办法》出台，对土地登记查询做出了相关规定。《办法》第七十一条、第七十二条分别规定国土资源部门应当建立土地信息查询的电子信息库，并且能够公开查询制度，并且指出查询的过程依据《土地登记资料公开查询办法》的规定进行。但是，《土地登记资料公开查询办法》中没有详细对农村土地承包经营权的查询做出规定，其查询的法律法规仍然处于缺失状态，农民查询土地承包经营权登记信息无法可依。目前指导农民进行土地信息查询的法律法规有《土地登记资料公开查询办法》，建议参照其制定一部《土地承包经营权资料查询办法》，或者不另行制定，而将土地承包经营权登记信息的相关查询管理办法纳入《土地登记资料公开查询办法》之中，都能在很大程度上完善土地信息的查询，更好更规范地实现登记的公示作用。 　　二、公信作用缺失 　　（一）登机专业化程度较低 　　《土地登记办法》出台之后，土