昆山市房地产市场年度简报.pptxVIP

昆山市2005房地产市场简报 ; 此篇报告主要侧重于解读近几年新政下昆山楼市的变化现象，以及对楼市宏观数据做出理性分析，为贵司面对扑朔迷离的楼市能做出正确的判断提供一定的参考依据。;前 　　言 ; 第一部分 政 策  ——昆山宏观政策概述;一、2005年宏观政策 ;2005年4月30日　　　 七部委联合发表声明，提出强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。 2005年6月1日 七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》正式实施，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收5%营业税；个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 ;二、宏观政策的影响  从三次‘国八条’的出台内容来看，我们可以将新政的精神总结为：“旨在通过供应和需求的双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用房建设，保证住房价格平衡和市场的稳定发展”……那么，房地产新政将会对昆山楼市造成什么样的影响呢？ ;（一）、从宏观经济面看，昆山楼市仍处于上升周期内  就房地产自身而言，昆山楼市尚未构成一个完整的自身周期；从经济学的角度分析，房地产周期是以宏观经济周期为核心和依据，与GDP的周期有密切的关联。再从中国的经济周期看，江、浙、沪的经济面和昆山自身的发展来看，本轮经济周期的调整点在2010年左右，昆山房地产业的发展不可能脱离于宏观经济周期之外。房价仍将保持平衡上升的势头，当然不排除期间小范围小幅度的回落。房产新政的继续出台，短期内可能引发市场的观望气氛，但不会从根本上改变这个上升周期。 ;（二）从供求关系和心理预期看，昆山楼市即将从卖方市场转型为买方市场;（三）从需求层面看，由于受二次加息及其他房地产宏观政策加强的信号影响，购房者的消费心理在悄然发生变化，本地消费者的购房计划更趋谨慎，外地购房上升较快。 从需求层面上看，本地客户的观望心态日渐浓厚，原因除了新的政策不断出台对市场信心的影响外，对房价的承受力抗性加大以及经过前几年消化后本地人大多已经购房也是重要原因。本地客户现在对住宅的需求主要是改善性需求。但外地客户对昆山的关注明显加大，尤其是昆山房价的比较优势和昆山优良的人居环境，吸引了越来越多的养老等第二居所的需求以及少许投资客户。尤其是上海人在昆山购房有加快增长的趋势。 ;三、政策分析  “就市论市”，我们认为：“政策”的目的主要在于健全市场，挤压房地产泡沫，因此，对于本身价格适中、结构合理、供需两旺的昆山市场反有促进作用，主要表现在以下三个方面：;四、小　结 ;第二部分 数 据  ——昆山房产市场宏观数据分析 ; 本报告数据采集时间为2001—2004年年底，由于2001年以前昆山房地产基数较低，增幅不大，2005年的全年统计数据尚未完全出台，因此，目前仅以2001—2004年作为样本，进行采样分析。本报告的宏观数据来源均为《2001—2004年昆山统计年鉴》，部分深化数据亦依据以上权威数据计算得出。 ;一、房地产同国民经济的协调关系 ;年 份;（三）开发商自有资金/房地产投资额 ;（四）开发购置土地面积/GDP; 以上四组数据，我们分别考察了昆山近年来房地产业的产业产出，产业投入，产业占用社会资源，产业利用土地资源五个方面于国民经济的对比情况，通过分析和整理后，基本可以得到以下判断：;二、房地产同市场的协调关系;（二）销售面积/竣工面积;（三）商品房空置量/2年商品房竣工量 ;（四）住宅平均价格增长速度/城镇居民可支配收入增长速度 ; 以上四组数据，我们分别考察了昆山2001年—2004年房地产业与当年市场、现房市场、近期市场、城镇居民收入的对比情况，通过分析和整理后，基本可以得到以下判断： ;三、房地产内部结构的协调关系;（二）别墅、高档公寓竣工面积/全部住宅竣工面积;（三）别墅、高档公寓新开工面积/全部住宅新开工面积;通过对上述六组数据的分析整理，我们基本可以判断：;四、总 结;第三部分 个 案