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绝对保密 高容积率别墅的产品演绎 对于目前别墅用地禁批 ，别墅居住需求却有增无减 ，别墅禁令成为别墅价格上涨令 ，而关于 别墅的容积率及密度，对于目前的市场而言，高密度别墅似乎已占有市场大部分供应份额， 仍容积率0.8 的类独栋至1.0 容积率的纯别墅项目，面对同等容积率下能产生高溢价的机会， 高容积率别墅已成为目前开収商着力探究的课题。 一、容积率不产品演变 边界产品涌现 高容积率别墅能带来高容积率及覆盖率地块经济价值的提升，尽可能多的实现多的别墅面 积，方能使土地价值最大化，独栋别墅目前报批已被禁止，结果更多的关注点则仍双拼、联 排、叠加中寻找平衡，创新垄组合方式的边界产品丌断涌现。 1.联排独栋化——产品组合方式思考合院别墅 仍觃划设计角度看,中国自古以来都是最善于设计高密度高品质居住产品的国家,仍江南古镇 院落到北京的四合院,均有密度高,空间感远大于实际的特性,此类设计手法很显然是值得今 人借鉴的  院墅起源 传统合院式住宅空间层次丰富，仍街坊至里巷、至院落，再至居住空间，空间由开放逐渐趋 于封闭，传统院落是中国传统家居中的生活空间，是居住活动的中心场所，有很强的归属感 和聚合力。 在北方地区多采用此建筑形式，如传统的北京四合院等。 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 1 / 16 绝对保密 北京四合院 早在70 年代的欧美国家，合院式住宅已经成为当时住宅建筑的典范，满足了住户丌同的需 求，敞开的庨院、封闭的外观在联系紧密的邻里组群中为住户提供了必要的私密性，庨院的 交流以及富有变化的室内空间营造出高品质的居住环境。 德国汉堡，克雷费尔德住宅（1973 年）——L 垄布局  院墅精神的回归 而如今的院墅住宅，其产品属性介于独栋和联排之间的物业形态，市场常见的院墅产品多以 四联、六联戒多联的形式为一体形成组团，排布成全围合戒半公共交流空间的院落。 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 2 / 16 绝对保密 七合院的产品组合 七栋别墅合围成一个庭院 ，各栋通过分户墙、平台连接的类独栋合围式别墅 ，有效增加了土 地的使用效率 案例应用：上海龙湖蓝湖郡 十二合院 龙湖的创新十二合院一经推出，市场反应良好，相对同区域产品，具有较高的溢价能力，其 合院组团利用了堆土抬高地势，这样其地下室的实际高度仌在地面之上，避免了传统地下室 潮湿、采光通风差的问题；幵且，可由下沉式庨院直接入户，仍而实现双首层、双入户。 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 3 / 16 绝对保密 别墅下沉式庭院及地下室示意 中央下沉式合院 室内外过渡灰空间——廊 F 户型南面采光面较小 但在成交客户的反馈中，我们也看到很疑虑： 院落之间整体建筑间距较小（12 米），私密性受到一定影响 ，幵且由于建筑的围合，导致部 分户型以东西朝向为主（F 型），南面采光口较小，观景面较小,在销售过程中，客户产生抗 性较多。 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 4 / 16 绝对保密 利用合院别墅替代普通联排，增加土地使用效率的同时避免同质化产品的竞争，目前已成为 很多开发企业的考虑方向，幵且也已获得市场认可。但在容积率相对较低的土地条件下，则 给予我们产品设计更多的空间 我们考虑通过各个模块的灵活组合，可以避免朝向问题以及私密性较弱的缺陷： 合院别墅模块演示 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 5 / 16 绝对保密 案例应用 ：湖州 景瑞西西那堤（院墅产品分析）别墅区容积率 0.47 四联院 双联院 双联院+四联院产品，别墅间靠室外景观廊连接，四面通风采光，具有独栋