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王志刚工作室策划案理论推索 目录 思维树状图 市场调研资料收集和访谈模块 -SWOT分析 项目机遇与特有优势资源梳理 项目资源因子分析及项目细分市场选择表 项目定位 中国城市房地产阶段论 目标市场模型 开发模式选择 开发方案选择 主题概念操作模 开发推广模型 以奥园为例的最终产品的生产模型 企业战略选择 国外零售业各种模式 、思维树状图 委素罗列 穷尽原则 独立原则 要素5… 第一层 ■ ■ E E 出… 第二层 第三层■第四层 筛选出綁问恿制约问談解决的节点 的I僚h 项目邂 #170%的精力放在这些重要原则上 、市场调研资料收集和访谈模块 项目 调查容 调查 方式 调查渠道 调查结论 宏观 经济 背景 城市概况：资源，区位，面积、 人口，主要经济发展指标、产业 结构，主要知名企业分布，文化 特色； 资料 收集 :当地人民政府、 统计 局、中经网。 《城市统计年鉴》、近 两年社会经济统计公 报 对比全国和周边主要城 市，了解城市在区域和全 国经济发展格局中的地 位，了解城市经济增长情 况判断城市经济发展走 势，以宏观把握项目的区 域经济发展背景和投资 环境。 居民消费水平：人均可支配，社 会消费零售，商品价格指数，居 民储蓄余额，恩格尔系数； 主要发展计划：十五“发展计划 、相关产业行业发展战略和计 划； 城市 规划 建设 情况 城市发展现状：总体功能和产业 布局，土地利用，交通情况； 城市总体规划：未来发展格局、 城市主要发展方向、 各组团新区 定位、交通规划； 城市房地产土地供求情况； 重大城市建设项目和旧城改造 情况； 资料 收集 访谈 《市志》，《市城建志》， 《城市建设年鉴》，《房 地产年鉴》 城市规划局、国土局权 威人士 重大市政建设项目现 场考察 详细了解项目区域的现 状和未来发展定位、交通 条件、 分析主要建设项目对项 目的影响。 房地产 业发展 概况 近几年房地产（主要是商品住 宅）总体供应和成交数据、各片 区数据、明星楼盘、明星开发商、 价格走势 资料 收集 访谈 踩盘 调查 《房地产年鉴》、政府 房地产期刊、 房地产经验人士，包括 开发、代理、媒体地产 版 主要片区代表性房地 产项目调查 了解房地产业发展历程、 总体供求情况、 了解代表性楼盘情况，分 析市场反应和成败原因 企业 企业管理构架、发展构想、核心 资源和能力 资料 收集 访谈 企业简介、刊物 企业主要管理人士 了解企业资源，评估其开 发能力 项目 地块现状地形地貌、地质水文基 本情况、周边景观资源和配套设 施 资料 收集 访谈 现场 踏勘 项目资料 企业访谈 了解项目资源条件 三、SWO分析 ［ ［独寧优势I J — |独享机遇| 。项目机遇 回性劣势］ |共享机遇| 不可回避挑战 四、项目机遇与特有优势资源梳理 独寧机遇 越性 帙享机遇 项目独有优 势资源 企业贵源忧势 五、项目资源因子分析及项目细分市场选择表 谿因子 单身 公寓 sift 住宅 中高档 住宅 别墅 物业 项目地块情祝 1.对公共交通的依藝性 (ft? -4 2.对長削5制要求 低 高 很高 不大 3a对大气环境的要求 高 很高 拠F 4.对小区配套藝求 高 程咼 高 高 高标fflS 划自建配套 辰对周边自然A文景观要求 低 -4R m 很咼 飄心蚩源册 小冈彻业管理的婪求 高 很高 围合整1*物业管S 飞、建韓质量爰修要求 t￡ -46 高 很高 8.容g率覆盖率 无 -K 低 中等 玄 对休闲空间，绿化要求 无 高 很吕 绿化率较高规划有 集中休闲、绿地 W.体育运动场服求 HR 高 很高 没礙 规划自建 资源评估■.模式筛选P .产业组威■ ■ ■ ■第能效果 六、项目定位 1、定位坐标系 2、定位雷达图 七、中国城市房地产阶段论 Jk枚入睿平C1EDB ?与市场发育成熟区域比较八、目标市场模型 包括模式锁定的特定目标市场群。 Jk枚入睿平 C1 E D B ? 与市场发育成熟区域比较 八、目标市场模型 包括模式锁定的特定目标市场群。 总结目标市场群的年龄特征、行为特征，得岀： 高 低 申 低 文化层次 市场发育程度 矩缺市场 1供欢平衡、相对恤和 4 过剰市场 （全面匍此结构性短隼＞ （结构性过补全面过来D 产品提升阶段 地? 嫁居 *j ■服务管理| ■文化空活比式 买家认识阶段 认地段居__^|认环擡—— iA服勢审理—?认品牌 竞争层面提升 资源（土葩）一售 十设计 一资源整合］全方位竞争（企业竞邹 企业状态提开 项目公闵 专11松列 管理公冋H—全能皿军 ■ a 追求境界提开 看得见滾得着一*看咸濮不着—看不见濟着但感受得到 1 1 广州 图：房地产开发模武分析模型（吕标市场模型） （模型出处：王志纲工柞室理论研究部I 2000 4 H月） FWr