房地产估价5收益法.pptx

制作：;第五章 收益法;第五章 收益法;概念;;【2】 收益法的适用范围 ① 收益法的适用范围是有收益或潜在收益，且收益和风险都能量化的房地产，如写字楼、公寓、餐馆、游乐场、饭店、影剧院、农地等。 ② 收益法的使用并不限于估价对象房地产是否现在有收益，只要其具有获取收益的能力即可。 ③ 如果房地产的收益或潜在收益难以量化，则收益法不适用。如学校、公园、图书馆、政府办公楼等公用或公益性房地产的估价一般不用收益法。 ;;;;第2节 净收益及其估算;;;;第2节 净收益及其估算;第2节 净收益及其估算;第3节 报酬率、资本化率及收益乘数; 报酬率与投资风险应该成正比。 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高低来决定。;◆ 报酬率求取的基本方法主要有三种;1）累加法。;1??累加法。;1）累加法。;◆ 报酬率求取的基本方法主要有三种;2）投资报酬率排序插入法;;3）市场提取法;◆ 对资本化率、报酬率和收益乘数的说明;投资组合技术主要有土地与建筑物的组合以及抵押贷款与自有资金的组合两种。 土地与建筑物投资组合技术中，资本化率可以分为土地资本化率（RL）、建筑物资本化率（RB）以及综合资本化率（R0）。土地资本化率是和仅由土地产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。建筑物资本化率是指和仅由建筑物产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。综合资本化率是指由土地和建筑物共同产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。 ;房地产估价中，土地估价、建筑物估价、房地估价，其 资本化率有所不同，相应的三种资本化率分别是土地资 本化率（RL）、建筑物资本化率（RB）以及综合资 本化率（R0）。它们之间的关系是：;综合资本化率为抵押贷款常数和自有资金资本化率的 加权平均数，即：;第3节 报酬率、资本化率及收益乘数;◆ 报酬资本化法最一般的计算公式为：; 根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同 情况下，进行实际估价操作的各种公式： 1.净收益每年不变的情况 2.净收益在前若干年有变化的情况 3.净收益前若干年和后若干年都不变，但前、后若干年不同的情况 4.净收益按等差级数递增或递减的情况 5.净收益按一定比率递增或递减的情况 6.预知未来若干年后的房地产价格的情况;利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式为：; 毛租金乘数（Gross Rent Multiplier，GRM）。它是 市场上的价格除以毛租金（年毛租金或月毛租金）所 得的倍数，即通常所称的“租售价比”。 潜在毛收入乘数（Potential Gross Income Multiplier，PGIM）。它是市场上的价格除以其年潜 在毛收入所得的倍数。 有效毛收入乘数（Effective Gross Income Multiplier，EGIM）。它是市场上的价格除以其年有 效毛收入所得的倍数。 净收益乘数（Net Income Multiplier，NIM）。它是 市场上的价格除以其年净收益所得的倍数。;毛租金乘数法。它是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=毛租金（GR）×毛租金乘数（GRM） 潜在毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的潜在毛收入乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=潜在毛收入（PGI）×潜在毛收入乘数（PGIM） 有效毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的有效毛收入乘以相应的有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=有效毛收入（EGI）×有效毛收入乘数（EGIM） 净收益乘数法。它是将估价对象某一年的净收益乘以相应的净收益乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=净收益（NI）×净收益乘数（NIM）;利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式;第5节 收益法估价总结与应用实例; 收益法估价的关键是尽可能准确公平地求取净收益和报酬率、资本化率以及收益乘数。与市场的比较法相比，收益法更依赖于估价人员根据市场的实际情况作出正确的判断。 在净收益的求取上，应明确具体哪些收益和费用应该被计算，哪些应该被剔除。报酬率率的求取有多种方法，具体选用哪种方法应根据实际情况判断。 在运用报酬资本化法求取估价对象的净收益时，应根据估价对象的净收益在过去和现在的变动情况以及未来可以获得收益的年限，确定估价对象未来各期的净收益，并通过合理的假设和简化，判断未来的净收益属于下列哪种基本类型，以便于选用相应的报酬资本化法公式来求取待估房地产的价格或价值。;一、评估思路 经营性房地产主要是营利性