房地产物业管理概述(上).docVIP

/ 房地产物业管理概述(上) 第一章??? 物业管理的基本概念第一节??? 物业 ??????? 一、物业的含义????? “物业”一词译自英语ｐropertｙ或estate，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外，特别是在东 房地产E网 / 物业经理人 / 南亚地区是作为 房地产的别称或同义词而使用的。????? 物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大 小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。????? 关于物业的内涵，国内各类著述的提法至少有几十种，概言之，主要包括以下要素：????? (1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；????? (2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；????? (3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交 通道路。????? 由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义 上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。????? 二、物业的性质????? 世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。分析和把握物业的属性，对于我们了 解物业和物业管理的本质，掌握物业管理运作规律，搞好物业管理有着十分积极的意义。????? (一)物业的自然属性????? 物业的自然属性又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质 ，它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要指：????? 1.物业的二元性????? 物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物，其 基础总是建筑在土地之上，成为土地的附属物，土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。因此，在经济发达的社会，物业多为土地与建筑物的统一体，兼有土地与建筑物两方面的物 质内容。当然，对于不同的物业，其二元组成的比重有所不同。例如，从总体而言，物业的建筑面积与土地面积的比值在城市就高于乡村，在经济、文化和商业中心就高于重工业基地 。物业的二元性，是其他任何商品都不具备的，它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性质。????? 2.物业的有限性????? 物业的有限性，从根本上来讲，是由土地的有限性决定的。天然的土地有限，用作兴建 建筑物的优良建筑地段更有限。人类只能在有限的土地上开发建设。由于现代建筑物技术要求高、耗资大，因此物业的数量还受制于社会经济力量和技术水平。????? 3.物业的差异性和多样性????? 物业的差异性主要是就土地而言的。由于土地数量有限，随着人口的增加和经济的发展 ，人类就必须开发利用劣质土地。土地的优劣，在农村主要取决于土地的天然尺度和其他自然条件，在城市主要取决于地段的区位及其技术条件。物业的多样性主要是就建筑物而言的 。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同，形成了物业形式的多样性。每一建筑物都是单件产品，它们在类别、品种、规格、结构、式样、外观，以及年代等方面 ，都存在着某种不同之处。????? 4.物业的固定性????? 物业的固定性主要是指物业空间位置上的不可移动性。人们无法将某一物业从偏远区位 移动到商业中心，即使人们将地上建筑物与土地相分离，也只是改变物业用途，不能移动法律意义或实质上的物业位置。????? 5.物业的永久性和长期性????? 物业的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失 或逐渐损耗，直到丧失物理寿命。物业的长期性主要是就建筑物而言的。建筑物一经建筑完成，在正常情况下，其物理寿命期限可达到数十年甚至几百年，可供人们长期使用。所以， 物业既可以一次性出售，也可以通过出租的方式零星出售，边流通边消费；其价值可以一次收回，也可以在较长时期中多次收回。????? 6.物业的配套性????? 物业的配套性，是指物业以其各种配套设施，满足人们各种需要的特性。没有配套设施 的物业不能满足人们的各种需要；人们的各种需求从客观上决定了物业的配套性。物业配套越齐全，其功能发挥就越充分。????? (二)物业的社会属性????? 物业的社会属性可以从两个方面来研究：作为一种商品，物业具有经济属性；从这一商 品的生产关系和财产关系的调整及归属来看，物业具有法律属性，即物业权属问题。????? 1.物业的经济属性????? 首先，物业的经济属性表现为它的单一商品属性。物业的商品性是由物业的使用价值和 商品经济决定的，它具有几方面的实质性内容：物业的价值和使用价