某花园物业管理项目前期盈亏测算表：物业测算说明.docVIP

　　物业测算 已201303 　　编测说明 　　编制目的：估算物业售后净支出，反映项目物业管理前期盈亏预期 。 　　测算前提：1、从项目接管开始(以首期发售房入住日为准) 到接管面积饱和时。 　　2、 以接管项目为测算对象，不涉及物业管理公司本部。 　　3、不受会计核算、报表口径局限。 房地产E网 / 物业经理人 / 　　4、适应于集团内新项目可行性、新项目物业管理分析测算。 　　测算依据：1、营业收入按集团有关确认规定。 　　2、营业成本、期间费用按权责发生制确认。 　　3、国家、地方政府、集团有关物业管理内容、标准法规政策规定。 　　4、接管项目规划设计指标、交付标准、售楼书、销(预)售合同。 　　5、集团或所在区域、公司平均物业管理费收缴率水平。 　　测算原则：1、谨慎性。不高估收入(收费标准、收费率) ，不低估成本费用。 　　2、重要性。保证测算结果的正确性，避免出现重大缺、漏项。 　　3、实质重于形式。对政策界定尚不明确的问题，根据业内惯例和现行操作的可行性判断。 　　4、直接费用直接计入，不能直接计入的费用采用适当分配方法分配计入。 　　测算时间：1、地产进行新项目可行性论证时。 　　2、物业管理公司对外接盘时。 　　3、物业管理公司接管地产楼盘前。 　　测算分工：1、集团内项目，除开发商承担费用由地产公司编测外，其余均由物业管理公司编测。 　　2、集团新