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建立公开、公平、公正的招投标评价体系 文/ 张万和 《物业管理条例》（以下简称《条例》）的颁布实施以及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（以下简称《办法》）的出台，对于房地产业与物业管理业分业经营将起着积极的催化作用，可以预期市场竞争将更加激烈。通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，必然要求物业管理市场的发展有一个公开、公平、公正的市场体系做支撑，为物业管理企业参与平等竞争创造条件，保障物业管理行业健康发展，促使物业管理市场进入良性竞争轨道。 其中，如何建立和推行物业管理招投标的公开、公平、公正体系这一环节，是我们物业人 房地产E网 / 都在思考的问题。下面，我在这里谈谈我的想法： 房地产E网 / 物业经理人 / 一、尽快建立具有公信力的、专业水准的招投标评价体系 招投标是建立物业管理的双向选择机制的一条可行之道，但是从这几年全国物业管理招标投标的实践来看，不少招投标活动一般分为企业综合情况、标书、答辩三个方面，以评比标书为主。从标书中可以反映出一个企业的实力、运作情况、管理经验等状况，标书往往只是一份细化管理的策划书。另外，在物业管理招标投标过程中还存在一些违法违规和不合理作法：有些物业管理企业为了中标，故意把管理费用减低到不合理程度或脱离实际做出种种过高承诺；有些投标企业采取非正当竞争性手段，干扰招投标活动，钻政策法规的空子；招投标流于形式， 倍讯易 / 陪标、走过场现象时有发生。由于招标方对物业管理行业特点缺乏理解，对企业的综合情况了解很少，甚至根本不对招标企业进行认真的考察，使一些跨区投标、具有良好资质的物业管理公司往往深受其害。 尽快建立具有公信力的、专业水准的评价体系，可以反映出物业管理最真实和最重要的情况，丰富招标人对物业管理公司取舍的判断内涵，逐渐摆脱“谁报价低就选择谁的不科学现象”。 二、由政府建立一个关于邀约标底的评价标准 过去物业管理招标评标主要是看标书的服务策划内容，收费标准则是根据当地政府确定的 养殖之家 / 收费标准先定了下来，因此标书报价柔性大，无风险。由于物业管理标书对目标物业管理的服务计划、设想与承诺还只停留在纸上，再加上以往招标评标中强调报价权重，使招标投标活动容易出现偏差。 目标物业管理的费用测算和报价，可以模仿各地的房地产建筑行业建筑施工项目的招标方法，有一个政府编制的定额标准，可避免业主委员会缺乏专业人员或管理企业为争夺项目而随意编制预算的不良现象。由一个行业政府研究和编制出物业管理项目预算定额，这类预算定额可侧重在各类管理内容的人工标准和各类设施的能源消耗标准上。一方面可以使招投标双方有一个费用测算的共同准则，合约双方在市场化洽谈过程中必须遵守的游戏规则；另一方面可使项目管理预算成为公开的、专业化的、可委托的工作，由政府管理部门实施监督。即在政府规定的收费范围内，进行测算报价，通常报价是硬指标，这样既强调了价格，又防止了过低压价的不平等竞争。而对物业管理企业来讲，既要保证管理服务质量高、各项措施到位，又要达到目标物业定位所需的成本核算，提出一个合理的价位进行报价，它体现了企业的实力竞争。 制定物业项目预算定额可以使招标方（开发商、业主委员会）乃至广大业主有所依据，都能了解物业管理企业的运作内容和必须的成本，使招投标活动在预算共识下更注重企业的管理诚信、经验和管理实绩；从而推动物业管理行业真正走向市场化，消除恶性竞争，淘汰不良企业，形成良性循环。 三、避免价格战 1、防止招投标偏差 目前有部分招标人希望中标价格越低越好，片面追求中标价格的最低化。不少临时资质、管理规模过小企业面临被市场淘汰的危机，不惜以低于成本的价格来赢取中标，以期在市场中占有一席之地，像高层办公拼到1.3元的管理费，要维持正常的管理都很难，更别说去维护和养护各种配套设备、电梯等。这种低价竞争的行为，长期的低利润运作，导致过度压缩成本，管理服务质量下降、人才流走、环境恶化、物业维护不当等后果，加速物业贬值，带来物业管理纠纷的隐患。 物业管理主管部门应当通过制定完善的规则，使评委专家测算出合理的管理成本价，将“低于成本价”竞争的违法行为拒之门外。对于投标报价明显偏低的投标行为，主管部门也不宜以行政命令直接宣布投标无效，而是通过制定完善的、强制性的amp;quot;物业管理服务质量标准amp;quot;，以此约束中标企业的后续管理服务行为，保证今后管理服务的质量标准，并以此作为企业资质评定的依据之一，对达不到管理服务质量标准且情节严重的，应当取消物业管理企业的资质。 为合理评估在招投标过程中的物业管理成本价，我认为应该要求投标企业详细