华奥物业公司管理绩效之思考.docVIP

华奥物业公司管理绩效的思考 西安华奥物业管理服务有限公司 齐 卫 周敬呈 一、物业管理的经营思路 A)争取社会效益与经济效益双丰收 物业管理上一个新兴的产业，是服务性质的，作为服务就必须把社会效益放在首位，这是无条件的，只有这样才能立住脚，才有可能谈经济效益。 物业公司作为集团公司的一个子公司，必须配合地产公司的经营战略，承担起售后服务的义务，这也要求我们把服务、把社会效益放在首 房地产E网 / 物业经理人 / 位，国内领先物业管理公司(如万科)目前的作法也是确保社会效益，以取得整个房地产经营整体的经济效益。 另一方面，我们物业有二十多号员工，为提高广大员工工作积极性提高广大员工凝聚力,因此应当为广大员工积极性创造福利这样客观上要求和必须注重经济效益,同时经济效益的提高对集团整体来讲也是一个直接的贡献，减少集团公司的负担。 可行性 鉴于我们提出要社会效益与经济效益双丰收,而且这个目标通过努力,利用我们自身的优势是可以实现的。 第一,在社会效益方面，我们物业公司这一段时间的运作积累了一些宝贵的经验,也锻炼了一支队伍,各方面的关系已基本理顺,今年五月我们的太白花园已取得甲级收费等级,公司将在明年推行IS09002标准化的管理,相信我们通过认真推行IS09002,各方面工作进一步规范，快速反应,我们在社会效益各方面必然会有大幅度的提高。 第二,在提高经济效益方面,我们应该积极看到自身的优势,那就是我们的管理已初具规模管理面积已达到七万平方米,我们的二期工程已经开工，到2003年将增至十二万平方米,物业管理是规模效益的东西,只有规模上来了,效益才会大幅度提高,可以说这方面我们在同行业中相比,已占有领先地位,通过物业公司正常收费,应逐步走向盈利。另一方面，利用我们与集团公司的血肉相连的关系,利用地产公司快速发展的机会,参与地产公司的在建工程,取得利润。想信会取得不匪的利润，因此对物业公司的经济效益的发展前途应该持乐观态度。 B)抓好财务分析,做好经营管理 以目前的状况看,物业公司处于亏损状态,应该透过财务报表分析,深入找出亏损的原因,进行合理分析,并制订相应的对策,财务报表、资产负责表、损益表、现金流量表,客观反应经营的现状。为公司经营提供决策的确良依据。 在损益表里要深入进行价差分析量差分析,将实际状况与预算进行对比,因此深入的损益分析要建立在比较明确的预算的基础上大体要充分重视工作。 公司的财务报表要对损益情况深入分析,对损益状况是否合理要有结论,一些具体问题对公司利润的影响如空房管理费问题,历史遗留问题,保修问题,一些牵涉到地产公司的利润关系也应该定期反映在报表里。 二、论物业管理中的预防观念 物业管理体是一个服务行业，服务的好坏要看结果，服务的着眼点要在于不让问题发生，而不是总是发生后去显示解决问题的能力如何高强，因为那时候问题已经发生了，因此整个物管理都要围绕“预防”两个字开展。 人的预防 人是管理的最基本的环节，公司管理要上台阶人员的问题必须逐步解决，尊重科学化，否则各种管理机制不可能落实，只能空谈，用人基本上讲必须把握好四个环节，即选、训、用、留；选是基础，从几方面，如专业知识技能、工作经验、变通能力、数字的敏感性等；对选入的人员和固有人员进行必要的训练，而且长期坚持，人员训练应该是个业的最重要组成部分；大胆用人，理顺用人机制，上下通达，激发潜力，公司才能有无限生机；对突出才能的人公司要打破常规，提供合理待遇和机会，使他对公司的贡献发挥最大。 要充分认识到人的本性，人总是有惰性的，反过来人性也是可以约束的，因此需要制度来管人，制度的建立的最终要达到一种效果，即任何人、任何时间、在何地从事任何活动，都有相关的文件去规定，并有检验标准和奖惩措施。 法的预防 法是来约束人的，人的预防实际上已牵涉到法的预防，将要在公司推行ISO9002规范化动作，实际上也就是立“法”，执“法”的过程。 在立“法”的过程中，要注意的一个重要问题是，要防止部分人员为了特殊的目的，绕过“法”的管理范围，或不正确的东西合理化，因此规章制度要严格审查、公开、公正，且要同时制定自改进机制。 机的预防 在物业管理中问题比较多的、受住户直接抱怨的往往是设备的问题，因此设备的预防保养也应该提到核心的位置上。 推行TPM TPM：（TOTAL、PEDICTIVE MAINTENCE）即全预防性保全（或全面生产性保全、全员参与的保全）。TPM的目标是零故障、零缺陷，在日本、香港、台湾企业里在全面推广，国内的外资企业也在推广。TPM的精髓就是不让问题发生，让设备始终处在良好的状态，推行TPM的关键在于落实设备分级保养制度，每机、每件落实到人，所有的人，从小区经理到环卫工都是维修主体。 目前现状中存在一种不正常的现象，住户的问题被相互推诿，今后