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特点:击穿市场;策划是什么?;整合策略原则;华 龙 花 园Dragon Garden整合市场攻击策略 1Strategy Ad. Planning 1;整合推广构架;第一部分:深圳未来的竞争局势;一、深圳地产的趋势;深圳地产一直以市政建设及政府政策作为主线,并围绕其形成地产发展的热点区域,如滨海大道南山热点/福田中心区热点;2000-2001年由于中心楼盘供应全部出台,热点已经放量,目前市场新的热点在关注香蜜湖及地铁概念;
从地产的规模来看,99年-2000年已经完成大地产概念,在地产的概念阶段基本已经趋于成熟,形成市场的热点机会微乎其微;
深圳98年市场销售380万,99年420万,地产销售稳步上升;99年市场供应量600万,余量380万,销售量400万,2000年,市场供应量仍在580万左右(估算数值),目前市场的滞留量在800万左右;市场供过于求(相对)的局面已经形成;
深圳地产销售呈现两极分化现象,好的楼盘无房可售(工程速度赶不上销售速度);不好的楼盘无人问津;由于目前楼盘的品质均有非常好的提升,导致销售呈现“第二定律”趋势,楼盘中好的部分非常好销,差的部分非常难销;如东海花园,中心花园组团好销,周边无人问津。;判断: 1、对华龙花园而言,未来将与其同处市场热点的是中心区5大楼盘、
及香蜜湖8大楼盘(直接)所组成的两个区域性热点,其必须从 上述楼盘中跳出来,不仅进入地产核心领导品牌阵营,而且应 该是香蜜湖楼盘的代言人 ;
2、由于深圳中心区及香蜜湖地区领导品牌已经形成,对华龙花园
而言,如果要成为新的领导品牌,必须要超越现有的领导品牌,
才能形成市场新的关注点;
3、深圳地产已经进入“创意地产”概念,华龙花园具有非常好的
景观、地块、街面等卖点,将会形成市场攻击性非常强的创意
地产概念。;二、深圳地产兵力布局;各兵团主力部队
中心区兵团 香蜜湖兵团 龙华兵团 深南路兵团 南山兵 团
1、黄埔雅苑 1、华龙花园 1、万科四季花城 1、世纪村 1、海月花园
2、深业花园 2、东海二期 2、中海怡翠花园 2、锦绣花园 2、蔚蓝海岸
3、天健天骄 3、香榭里花园 3、风和日丽 3、城市绿洲 3、花园城
4、嘉里花园 4、翠海花园 4、星海名城 4、宝利城
5、城建集团 5、景煜花园 5、碧海云天
6、天然居;各兵团主力核心卖点
中心区兵团 香蜜湖兵团 龙华兵团 深南路兵团 南山兵 团
*中心区市政优势 * 环境优势 * 规模优势 *交通优势 *价格优势
*中心区位置优势 *高尚社区优势 *价格优势 *地铁优势 *规模优势
*地产商品牌优势 *单体规划优秀 *部分环境优势
;深圳地产近年的局势已经明朗化,整个市区内的地产市场形成5大兵团共同攻击的市场竞争局面,且竞争局面在近2-3年不会发生非常大的变化;
与5大兵团形成的热点区域相配合,销售也呈现出区域选择的概念,各个区域的目标对象群的划分也非常鲜明;
市场竞争核心点目前仍集中于中心区兵团(中心区、中心区西线、中心区
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