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我看前期物业管理招投标 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 文/魏 勇 贺云华 　　　2003年9月1日，国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）和建设部制定的《前期物业管理招标投标管理暂行方法》正式施行。《条例》其次十四条规定“国家提倡建设单位依据房地产开发与物业管理相分别的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。建设部随后制定的配套方法和各省市相继出台的物业管理招投标方法更加速了物业管理招投标 房地产E网 / 物业经理人 / 房地产E网 / 的普及，使物业管理招投标成为物业管理市场规范化的重要手段。 倍讯易 / 一、推行物业管理招投标制度的重要意义 　　1、避开了物业管理的机制缺陷 物业管理作为一个新兴产业，一开头主要依附在房地产开发建设单位内，作为售后服务及其延长服务的主要执行机构。“建管一家”的机制导致其职责权限难以分清，业主也大多把物业和开发商看成一家，要求物业管理公司在完成物业管理应尽的职责之后，必需认可开发商的遗留问题也是自己的份内之事。使物业管理难以建立与开发商和业主之间的正常合理关系。 　　招投标机制的建立使开发商自己的物业管理公司与社会上的物业管理公司公平竞争，优胜劣汰，逐步削减自建自管的比重，削减业主对建管关系的误会，使物业管理公司在房地产业中从依附地位逐步独立于产业之林。真正成为独立自主、自负盈亏的法人实体，拥有决断权和发言权。 　　2、有利于房地产开发商轻装前进 　　房地产开发项目实施物业管理对外招投标，对开发商自设的物业管理公司的成长也会起到重要的推动作用，“自己的物业自己不肯定能管”，必需自身面对外部市场查找生路。对社会性物业管理公司而言，房地产开发项目的物业管理招投标使他们有了一展身手的空间。而开发单位也能不再陷入自建自管的繁琐事务之中，可以钻研开发事宜，有利于社会分工的科学化、精细化和物管效率的不断提高。 　　3、有利于业主正确生疏物业管理中的冲突与纠纷 　　目前，物业管理行业的多数企业均是开发商直属机构，外聘物业管理公司较少，实行招投标选聘物业管理的项目更是屈指可数。因此，业主入户后将开发遗留问题混同于物业管理公司的问题也在情理之中。实行招投标选聘物业管理公司后，即使仍是开发商下属的物业管理公司获胜，状况也会大不一样，业主会更认同中标方案的合理性和效力，认清物业管理与开发建设的区分，双方应有的职责权限将更加明晰。 　　4、前期物业管理招投标对物业管理常规招投标具有重要的示范效应 　　前期物业管理招投标作为推动房地产开发与物业管理分业经营的重要措施，将促进物业管理企业的独立自主经营，加快培育社会型物业管理企业，为业主大会和业主委员会选聘物业管理企业供应阅历和优选方案，有利于物业管理市场普及以招投标形式选定物管的模式。 二、推行物业管理招投标制度的若干建议 　　1、应当建立物业管理招投标专业有形市场 物业管理招投标的正常运行是物业管理市场健康进展的重要条件，为了避开物业管理招标人假接招投标窃取投标单位的投标方案成果，造成一些投标人学问产权受到侵害，有关机构应在政府相关部门和行业协会的引导下，准时建立物业管理专业市场机构，使物业管理招投标活动由专业机构、专业人员依国家政策法规要求的规程进行。有了有形的物业管理招投标市场，物业管理行政主管部门可以有效加大监管力度，使违规操作难以进行。 　　2、合理建立物业管理评标专家库，建立科学、公正的评标机制 　　目前，经主管部门推举，国内首批物业管理评标专家已入库，但名额明显偏少，结构也不尽合理，难以实现随机抽选和满足多种类型物业招投标对专家的需求，也难以避开招投标单位与评标专家的非正常接触。因此，对专家较少的省区应跨省区资源共享，使评审专家具有较高的公信度和代表性。 　　其次，应赐予专家评标结果应有的法定效力。凡是申请或法定必需实行物业管理招投标的项目，只要招投标市场机构受理后依据法定程序公开、公正、公正评比出来的结果，招标人必需无条件接受，否则应当担当损失赔偿和相应法律责任，并在招投标市场诚信档案中留下相关记录。 　　3、逐步削减招标人自行招标的比例 　　目前，实行招投标的项目以招标人自行招标为主，这种做法虽然与自建自管、内部钦定物业管理单位相比有了较大的进步，但自行招标的公正性和科学性难以保障，使物业管理投标方处于不利地位。因而我们建议符合条件的项目均应纳入招投标代理机构的招标范围，以维护招投标双方的合法权益。 　　4、招投标项目规模、主体资格和结果的认定必需明确 　　目前，关于应当实施招投标项目的最小规模尚无界定，按规定“投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以接受协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。投标人较少可能是由于项目的招标公告传播范围