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深圳市长城物业管理股份有限公司 深圳市长城物业管理股份有限公司 SHENZHEN GREATWALL SHENZHEN GREATWALL PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD Property Consultant Department 金融服务区物业服务方案 CCPM/ JRFWQ 2008 编制： 审核： 房地产E网 / 物业经理人 / 批准： 日期: 深圳市长城物业管理股份有限公司 潍坊 分公司 金融服务区 管理处 房地产E网 / 企管智库 / 范文汇 / 论文汇 / 目 录 1.0 项目基本状况 2.0 管理处愿景、使命和主要绩效目标 3.0 项目分析 管理处的人力资源配置 5.0 物业管理日常运作 5.1 客户服务 5.2 入住及装修管理 5.3 平安管理 5.4 停车场管理 5.5 消防管理 5.6 保洁服务 5.7 园艺养护 5.8 共用设施设备管理 5.9 社区文化 5．10 标识系统的管理 6.0 财务管理 7.0 供应商管理 1.0 项目基本状况 1.1 项目概况 项目名称 金融服务区 座落位置 潍坊市成功东街与潍州路交汇处 占地面积（M2） 12630.80 容积率 6.22 绿化率 33.18％ 总建筑面积（M2） 257267.20 可收费面积 175389.64 M2 绿化面积 4000M2 竣工时间 2007.12.30 入住时间 2008.03.26 进展商简介 设计商：潍坊市建筑设计争辩院有限责任公司 进展商： 潍坊置城实业有限公司 建筑商：烟台园城建筑有限公司 住宅面积（M2） 小高层公寓（ 2 ）栋（47700 ）M2 写字楼 （80485）Ｍ２（ 31 ）层，共（ 2 ）栋 （22202.3）Ｍ２（ 18 ）层，共（1）栋 商业面积 （25000）Ｍ２（ 3 ）层， 会所（M2） 无 功能配置 未接管 停车场 停车场共（2）个；其中地下停车场共（1）个，地上停车场（1）个， 垃圾站 无 化粪池 未接管 水池（箱） 未接管 燃 气 公寓内无燃气，只有商场有燃气 空置房状况 未入住无法供应数据 1.2 主要设备设施状况（未接管） 序号 设备设施名称 品牌型号 数量 规格 安装位置 购置时间 生产厂家 …… 1.3 物业管理用房清单（尚未确定完毕） 序号 房屋类型 位置 面积（㎡） 原设计用途 租金 备注 1 管理处办公室 2 客户服务中心 E座一楼 60 未交付 3 职员宿舍 4 职员食堂 5 消防把握室 6 保安监控室 7 库房 8 修理操作间 9 保安岗亭 …… …… 合计 1.4 项目房屋本体、设备设施遗留问题 因本金融服务区还未交房，所以暂无发觉遗留问题。 2.0 管理处愿景、使命和主要绩效目标： 2.1 管理处愿景: 2.2 管理处使命： 2.3 2008年度主要绩效目标： 指标名称 费用收缴率 预算执行率 管理责任事故 顾客满足度 职员满足度 指标值 95％ 95％ 0 80％ 80％ 3.0 项目分析 3.1 客户群体分析 依据金融服务区的房屋类型及结构性划分客户群体主要为： 1、经商人士居多； 2、年轻人士及单身白领居多。 3.2 客户需求分析 因本项目暂未交付业主，但依据分析，业主可能会对代洗衣物、代送桶装水等便捷服务有大的需求。 3.3 项目管理的重点及难点分析 依据1月26日交房时，业主的反应，体现出金融街业主有很强的维权意识与力量。同时，有过这一次“战胜开发商”的经受，将为其以后的维权行动供应阅历和合作基础，鉴于此，我公司更应诚惶诚恐，处事周全，尤其要留意法律符合性以及合同的有效履行，避开服务工作消灭“硬伤”，而成为业主维权、投诉的理由。同时1月26日入伙过程中，有不少业主发难物业公司，指责物业帮地产将“不合格房屋”交付业主，助纣为虐，为此，下一步要留意摆正地产与业主的关系，同时，应客观地对待问题，避开与业主对立。并作好宣扬与引导，让业主更多更精确?????地了解物业公司的性质。 重点分析：工商银行作为我们的大客户，要精确?????地把握客户需求。 4.0 管理处的人力资源配置 4.1 管理处组织架构图 金融服务区管理处组织架构图 管理处经理 管理处经理 管理处副经理 管理处副经理 环境管理部安保管理部工程管理部客服管理部综合事务部 环境管理部 安保管理部 工程管理部 客服管理部 综合事务部 人力资源编制方案 金融服务区管理处人力资源定编方案 职位编制（人） 总编制（人）