物管企业需要一个公平、公正的市场空间.DOCVIP

企业需要一个公正、公正的市场空间 ——对完善招投标制的一点思考 苏州新港物业管理公司 物业管理的产生源于市场经济的确立和住房制度的改革，经过十多年来的探究和实践，物业管理已从城市走向乡镇，物业类型也涉及各类住宅物业、写字楼、工业厂房及学校、医院等物业，物业管理在城市建设和社区管理中发挥的作用和所处的地位也日见突出，物业管理已渐渐被人们认同和重视，因而物业管理行业得到了很大的进展，被人们喻为“朝阳产业”。同时伴随国民物质生活水平的大幅度提高，人们对物业 房地产E网 / 物业经理人 / 管理也提出了越来越高的要求，当前物业管理又成了一个谈论和争议的焦点话题，市场召唤质优价廉的物业管理与服务。高水准优质的物业管理与服务一方面有赖于物业管理法律法规的健全、业主自治意识的提高和物业管理企业服务意识的深化，更有赖于有序的市场竞争，只有依靠有效的市场竞争来实现“优胜劣汰”才能促进物业管理水平的整体提高和物业管理行业的良性进展。笔者认为在现阶段建立和完善招投标制是规范市场竞争、促进物业管理行业进展的有效途径之一。 当前物业管理市场现状 以本公司所处的苏州周边地区的物业管理市场来看，目前主要有以下几种方式： 第一种：政府指定，如由以前的房管所转制成的物业管理公司，其大都管辖其原有的物业； 其次种：开发商直接托付其属下的物业管理部门或由其投资成立的企业化的物业管理公司来管辖自己开发的物业； 第三种：开发商（或业主委员会）通过招投标、邀标、议标的方式选择适合其要求的物业管理公司。 上述方式的弊端及解决方法 第一种方式是历史缘由造成的特殊产物，房屋投入使用的时间较长，加之缺少养护和管理而显得陈旧，另一方面，居住在此的居民一般经济收入水平偏低，且多年来已习惯只交房租而不担当房屋设施维护与物业管理费用，让其转变观念很难，所以按市场确定物业收费标准和物业公司收缴物业管理费都很难实施，所以我们建议可依据物业规模的不同实行下面两种管理方式： 对不成规模的旧住宅小区，实行“廉租屋”的管理方式，由政府的环卫部门组织住宅区的清扫保洁；由居委会、派出所、联防联合负责其平安防范工作，由居民缴纳相对较低的费用。 对成片开发，规模较大的旧住宅小区，由转制的物业管理公司进行管理，对这类物业的管理要求只要一般水平如日常保洁、治安防范、基本的便民服务即可，居民也只要担当较低的物业管理费，同时对居住在小区内的夫妻双方下岗家庭、军烈属及其它贫困特贫家庭，经民政部门核实认可后，由民政部门支付物业管理费。 其次种方式是目前接受较多的一种方式，但因开发商与物业管理公司具有上下属的关系，双方的权利义务不明确，地位上的不公平往往使得物业管理公司依据开发商的意图或要求来开展物业管理工作，当开发商的利益与业主的利益发生冲突时，受损害的是业主；另一方面物业管理公司长期处于开发商的爱护下，缺乏竞争意识，习惯于“等、靠、要”，没有改善服务态度、不断提高管理水平的外在压力，因而最终受损害的还是业主。可见“谁建设谁管理”的方式不利于物业管理水平的提高和物业管理行业的良性进展，与市场经济的要求不符。为转变这种状况，建议今后对新建达到肯定规模的住宅小区或档次在中档以上的住宅小区及写字楼、工业厂房等实行招投标。由市场选择物业管理企业，打破本位主义和垄断局面。 第三种方式是与市场经济相适应的方式，也是促进物业管理行业良性进展的必有之路，国内一些发达地区在这方面已做了乐观的尝试，我们江苏省也有了成功进行招投标的项目如南京的“百家湖花园”、常州的“常州房产市场”。我公司也曾参与过苏州周边地区几个项目的邀标、议标的竞争，其中有二个物业我公司中标后接管，但有些项目由于物业管理要求与供应的管理费用相差较远，最终只能放弃。综观当前的招投标，目前尚没有统一的行业招投标法规，使得各项操作不够规范，不能充分发挥竞争机制的作用。 当前招投标中存在的主要问题 招标者没有明确的中标要求与条件，选择任凭性大。 表现为发标前没有明确的招标要求，如物业服务质量的要求、物业管理企业资质的要求、管理费用的要求，对物业管理的约束等，即没有形成明确的标底，因而在实际选择中标企业时也就没有明确而统一的选择依据，造成人为因素作用过大，竞争的公正性受到影响，未能充分发挥市场竞争的作用。 招标程序不公开，操作任凭性大。 没有公开而明确的招投标程序，如投标的时间要求，投标者数量上下限、开标与评标、中标单位的确定与宣布等，因没有上述诸方面的约束，造成操作上的任凭性，缺少公开的竞争同样未能充分发挥市场竞争的作用。 物业管理企业从自身利益动身，导致不正值竞争 物业管理企业从自身利益动身，接受压低标价、低于运行成本的标价或其它途径方式参与投标，加之诸如招标底等要求的不明确，造成低价格成为中标的首要因素或打算因素，因而消灭了一些企业以管理其它物业取得的利润或