西安兰乔国际城地产项目定位报告.pptx

兰乔国际城定位研讨;目录;第一部分：市场分析;一、当前情况下谁是购房者？;（1）、刚性的首次置业者： 买房是为了让自由有安全感，也是对家庭责任感的体现。 刚性购房者的购房心里： 也许这不是买房子的好时机，但却是我需要买房子的时机。 他们是中小型户型的主要买家。;（2）、长期对某一区域关注的人： 长期居住在某一区域，对区域的情况非常了解，对该区域过去几年中，价格的变化及什么样的房型更适合自己了如指掌。 这些人以提高生活品质，以投资自用为主，兼有改租为买的首次置业者。;（3）、长期的理性投资者： 购买目的： 1、对抗通胀 2、套股按楼 3、对未来充满信心 他们是目前豪宅的主要买家 ;二、为什么？;数据来源：西安房地产信息数据研究中心 2008年1月城南住宅各面积段销售套数分部 50㎡以下：　18% 50－70㎡：16% 70－90㎡：14% 90－110㎡：24% 110－130 ㎡：13% 130－144㎡：5% 145－180㎡：8% 188－220㎡：2% 260㎡以上：0% 50－110㎡：占总成交的72％．;深圳市2008第二周销售排名 ;从上表可看出： 成交量排名前5名的套均面积 一方面是大户型197.42平米 一方面是60-80平米的中小紧凑型户型 总结： 在现阶段市场理性期，需求量最大的还是中小户型。;结论： 假如在理性的的市场环境下，首次置业者反而是市场主力购买者。 兰乔国际城： 从规避市场风险的角度来看，应该将主力客户群定位为首次置业者及对未来充满希望人群． ;第二部分：兰乔国际城项目定位分析;一、地理位置优劣势分析;;西安房地产发展走势——向南 长安区于2002年9月16日撤县设区，被称之为“西安的后花园”，是西安重心南移的大后方。目前长安区已是新兴的住宅新板块。;新区的地块优劣势： 优势： 城市规划道路状况优良 环境好 居住人层次素质较高 未来发展前景明朗 劣势： 周边城市配套不完善 区内交通差;处在传统老城区的兰乔国际城地块： 优势： 地铁概念 城市配套设施齐全 教育齐全，学校可选性多 区内交通方便 人气旺盛 未来规划（南有酒店、办公区域） 劣势： 文明程度差 周边居住混乱 路面狭窄;根据地理位置优劣是分析总结： 1、老城区的劣势决定了目前不能够吸引来自西安买豪宅的客户 2、现阶段对于来自西安的中产主流客户也没有吸引力;二、产品形式分析; 1、豪宅（别墅、低密度住宅、城市豪宅） 2、主流住宅（容积率3左右，两房90—100之间，三房120—140之间，大部分二次置业者，以提高生活质量为目的，对购房没有紧迫感） 3、中小户型社区（首次置业者，以解决基本居住为目的，以两房为主（面积约60—80之间），三房为辅（面积约95—115之间）;本地块能否建豪宅？ 老城区豪宅： 市场特征： 客户以本区域内的客户为主，对区域外的高端客户缺少吸引力。 市场条件： 区域内经济发达，普遍藏富于民，拥有一定数量的潜在客源。 长安区的现实情况： 经济落后，高端客户的资源有限。;结论： 本地块做豪宅，本地缺少消费力，对区域外的西安市城区高端客户没有吸引力。;本地块能否做传统的主流住宅？（90-140㎡）;结论： 西安城区主流产品供给量大，客户挑选余地大，这类客户具有相对较强的经济实力，对地理位置\区域社会形象有一定的要求。在近几年，该客户群不会大规模的去韦曲购买城市主流住宅． 所以，兰乔国际城1--2期，不要大规模提供城市主流住宅产品．;该地块能否做纯粹的中小户型社区？ 市场特征： 主要以区域外的，来自主流城区的客户为主力客户。 长安区老城区的本地消费者不是主流客户的原因： 老城区的社会结构稳定，生活状态稳定。 ◎家庭人口数量比主流城区的户均人口偏多。 ◎机关、企事业单位大多数人已经通过分房、福利房等基本解决了居住问题 ◎提高居住品质的需求大于满足