物业工程部培训房屋维修管理.docVIP

第一节　房屋修理管理概述 　　一、房屋修理的概念 　　房屋修理是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。房屋修理包括对非损坏房屋的维护和对损坏房屋的修理。 　　所谓房屋的经济寿命期，是指房屋自建成并通过竣工验收合格开头，到由于某种缘由引起房屋报废并拆除为止的总期限。引起房屋报废并拆除的缘由，可能是技术方面的，也可能是经济方面的或社会其他方面的。例如，某房屋设计使用年限为50年，50年期满，房屋各主要构件老化而被拆除，这种拆除是由于技术缘由引起的，再如，有些房屋从技术上讲可以不拆除，但由于旧城改造的需要而被拆除，这种拆除则是由于经济缘由引起的。 房地产E网 / 物业经理人 / 　　在房屋使用过程中，由于一些自然因素、人为因素的作用可能造成房屋的损坏。对房屋的查勘鉴定是把握所管房屋完损程度的一项经常性的基础工作，通过对房屋的查勘鉴定为房屋修理供应依据。房屋查勘鉴定是指房屋管理单位依据有关法规规定，对房屋的结构、装修和设备进行检查、测试、验算并评定其完损等级的活动。房屋查勘鉴定的结论是拟定房屋修理设计或修理方案、编制房屋修理方案的依据。依据房屋查勘鉴定的结论，对房屋进行修理，其目的是保持或恢复房屋原来的状态或使用功能。 　　依据房屋修理的不同性质，房屋修理可分为不同的类型。 　　首先，按修理对象的不同可分成结构性修理和非结构性修理。结构性修理是指为保证房屋结构平安、适用和耐久，对老朽、破损或强度、刚度不足的房屋结构构件进行检查、鉴定及修理。非结构性修理是指为保障房屋的正常使用和改善居住条件，对房屋的装修、设备等部分的更新、修理和增设，其主要作用是恢复房屋的使用功能，爱护结构构件免遭破坏，延长房屋的使用年限。 　　其次，按所修理房屋的完损程度不同需要进行小修、中修、大修或翻修。小修也称维护，是指对房屋的日常零星修理维护工作，其目的是使房屋保持原来的等级。中修是指房屋少量部位已损坏或不符合建筑结构要求，需进行局部修理，在修理中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。大修是指房屋的主要结构部位损坏严峻，房屋已担忧全，需要进行全面的修理，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。翻修是指房屋已失去修理价值，主体结构严峻损坏，丢失正常使用功能，有倒塌危急，需全部拆除，另行设计，重新在原地或异地进行更新建筑的过程。 　　第三，按经营管理的性质不同可分成恢复性修理、赔偿性修理、补偿性修理、返工性修理和救灾性修理。恢复性修理是指修复因自然损耗造成损坏的房屋及其构件的修理活动，它的作用是恢复房屋的原有状况与功能，保障居住平安和正常使用。赔偿性修理是指修复因用户私自拆改、增加房屋荷载、转变使用性质、违约使用以及过失造成损坏的房屋及其构件的修理活动，其修理费用应由责任人担当。补偿性修理是指在房屋移交时，通过对该房屋的质量、完损状况进行检查鉴定，发觉有影响居住平安和使用的损坏部位，而对房屋进行的一次性的修理工作，其费用由移交人与接受人通过协商解决。返工性修理是指因房屋的设计缺陷、施工质量不好或管理失当造成的再次修理，其修理费用由责任人担当。救灾性修理是指修复因自然灾难造成损坏的房屋及其构件的修理活动，对于重大天灾，如风灾、火灾、水灾、震灾等，修理费用由政府有关部门拨专款解决，对于人为失火造成的灾难，修理费用按“赔偿性修理”规定的方法处理，责任者需担负全部或部分费用。 　　二、房屋修理的特点 　　1.房屋修理是一项经常性的工作 　　房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的，因此，房屋修理是大量的经常性的工作。 　　2.房屋修理量大面广、零星分散 　　量大面广是指房屋修理涉及各个单位、千家万户，项目多而杂；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同，打算了修理场地和修理队伍随着修房地段、位置的转变而具有流淌性、分散性。 　　3.房屋修理技术要求高 　　房屋修理由于要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术要求相对于建筑同类新建工程来讲要高。房屋修理有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，接受的修理标准也不同。 　　三、房屋修理管理的概念 　　房屋修理管理指物业管理公司为做好房屋修理工作而开展的方案、组织、把握、协调等过程的集合。 　　房屋修理管理的主体是物业管理公司，物业管理公司受业主(如住宅区的业主委员会、作为国有房产代表的政府有关部门、企事业单位等)的托付开展相应的物业管理工作。房屋修理管理是物业管理的重要组成部分。在房屋修理过程中，实施房屋