透析物业管理的产业性质.DOCVIP

透析物业管理的产业性质 成都市辉煌物业管理有限公司 郭向东 长期以来，很多人对物业管理的产业性质有很多模糊不清的生疏。有人错误地把物业管理当作房地产开发经营活动的附属环节（也就是传统产业的一部分）。这种观念而形成的强大舆论和经济机制，使物业管理不能按自身的经济规律来运行。物业管理业的进展困难而且缓慢。 今日，同样有很多人把物业管理称为一种新兴的产业，但却不能清楚地生疏它为什么是新兴的产业（而不仅仅是一种新的经济现象），或者仍旧用传统产业的一般经济规律来衡量和生疏这个新的产业。 因此，我们有必要重新生疏物业管理的产业性质，并从中发觉它的经济规律。 物业管理是新型的劳动产业 在人类社会生产进展史上，曾经有两种典型的产业类型，一种是以种植业为代表的农业产业；一个则是工业产业。 在以种植业（还包括畜牧业）代表的农业产业的生产活动中，土地是最基本的生产资料，一切活动都围围着土地进行。这种产业活动的一般经济规律就是由土地全部权派生地租，地租是土地全部权的孳息。 在工业产业中，尽管生产资料的形式呈现出多样化的现象，但各种生产资料都由资本这个媒介来体现。这种产业活动的一般规律就是由资本全部权派生利润，利润是资本全部权的孳息。 在上述两个产业类型中，劳动力，精确?????地说是个别劳动力，作为生产力的其中一个要素，在生产过程中居于从属的地位，仅仅是从体。这个时候，劳动不具有独立的产业化特征。 在二十世纪，随着生产力的进展，劳动产业作为一种新型的独立产业应运而生，并引导人类进入后工业时代。所谓劳动产业，是指不以资本或土地的投入为先决条件，而以劳动力投入以谋取劳务收入为经济目的的独立产业。这些劳动产业包括：律师行、评估行、代理行、经纪行、也包括各种类型的经理行（即管理公司）。这种产业活动的一般规律就是由劳动力全部权派生佣金（工资），佣金（工资）是劳动力全部权的孳息。 物业管理不以土地或资本的投入作为进行生产活动的先决条件。物业管理的基本生产资料即劳动资料和劳动对象，是由业主和房屋使用人供应的，而不是物业管理投资形成的。 物业管理产业活动的一般经济规律 在争辩物业管理产业活动的一般经济规律的时候，我们首先要分析一下物业管理活动。 首先，物业管理活动的功能是什么？ 物业管理必需具有以下三种功能： 必需确保建筑及公用设施良好的技术状态和平安性能，延长建筑及公用设施的使用寿命，延缓建筑及设施的重置周期。这是物业管理基本的和首要的功能。由于，物业管理的对象不是人，而是物，不是业主、住户而是建筑及其功能。这是区分物业管理和其它管理服务（如酒店管理）的根本标志。别的管理服务尽管与物业管理可能有类似的业务活动内容，但不以这一功能为首要功能。例如，酒店管理也有与物业管理类似的业务活动内容，但它的活动对象是住店客人，它的首要功能是服务。 在实现上述基本功能的基础上，为住户供应平安、舒适、便利的服务。这是在基本功能之上的重要的服务功能，但不是物业管理的基本功能。 在实现上述两大功能的同时，应充分运用和配置物业的各种资源，使物业的功能得到最大程度的发挥，从而使物业的经济价值最大化，使建筑保值增值。这是物业管理的最终目标。 其次，我们要分析一下物业管理生产过程中运用的生产资料要素。 物业管理生产过程运用的基本生产资料包括建筑及公用设施、各种材料和能源、工具等。 建筑及公用设施是业主全部的。这一点是不容置疑的。 那么谁在使用它呢？是物业管理公司吗？ 回答是否定的！建筑及公用设施的使用权人应当是房屋的直接使用者。只有房屋的直接使用者使用了建筑及公用设施，房屋的使用权才具有使用价值。从使用权的权利和义务关系来看，建筑和公用设施只要不被房屋直接使用者所使用，对于物业管理公司来说就丝毫没有任何意义了。 搞清楚这一点格外重要，由于，只有理解了这一点，我们才知道，为什么是由房屋的直接使用者而不是由物业管理公司向建筑和公用配套设施全部权人交纳建筑和公用设施的租金。 换句话说，是房屋的直接使用者而不是物业管理公司购买了建筑和公用设施的使用权。 此外，各种材料及水电气等劳动对象，是由房屋直接使用者交纳的管理费购买形成的。它的全部权人就是房屋直接使用者，而管理公司必需定期向管理费的全部权人报告管理费的收支状况。 既然物业管理公司在物业管理活动中没有资本投入行为，它的全部活动只是劳动，就大家所知道的，劳动力全部权的孳息是工资，因此，物业管理决不产生利润性质的收益。 因此，我们说物业管理活动是非赢利性质的，由于它没有获得赢利的基础。 但是，物业管理公司有权获得工资，而对于物业管理公司而言，其根本意义并不是内部个别劳动力的工资的总和，而是在于集团劳动力的工资，即公司佣金。集团劳动力的工资（公司佣金）不能分割或归属于个别劳动力。 作为一个物业管理公司，它不是一般意义上的个别劳动力的简