谈高层综合楼物业管理.docVIP

高层综合楼的物业管理 高层楼宇的消灭，是人类有效利用土地资源的结果。近年来，各种用途的高层楼宇在全国各地快速崛起，与此同时，高层楼宇的物业管理问题也不容忽视地摆在了人们眼前。中国当前很多高层楼宇多为出租出售混合，具有多种功能的综合楼，以下我将就高层综合楼楼宇的物业管理问题来谈一谈。 　 一、高层综合楼的物业管理特点 1、高层综合高度大、层数多，功能简单，人口稠密，物业管理任务较为困难。高层综合楼宇多包括停车场、商业、餐饮、消遣健身场所、写字楼、酒店、 房地产E网 / 倍讯易 / 公寓、常住流淌人口极多。要管理好高层综合楼，确保大楼各部分正常运作，确保物业和楼内居民的生命财产平安，任务格外困难。 2、高层综合楼设备多、结构简单、管理起点高，对物业管理队伍的素养要求较高。高层综合楼一般设有中央空调系统、上水排水、排污系统、凹凸压供电系统，煤气供应系统、电梯系统，有些较为高级的、现代化程度较高的大楼还设有楼宇自动化系统，通信自动化系统、办公、保安、消防自动化系统。物业管理公司需要建立一支素养较高的专业人员管理队伍，运用先进的管理手段、方法，对大楼各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层综合楼能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。 二、高层综合楼物业管理的原则 1、早期介入原则 早期介入的作用有三：一是生疏物业状况；二是参于大楼的工程管理；三是可提出整改意见。 2、统一管理原则 首先，大楼是一个整体，各系统都是为整个大楼服务的，多头管理势必影响大楼整体的正常运行；其次，多头管理易造成职责不清，使消灭的问题和故障无法准时解决；第三，多头管理睬造成管理死角。因此，高层综合楼应坚持统一管理。 3、收费合理原则。这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所供应的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应实行公正、合理、协调全都的原则。 4、依法管理原则。物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。 5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。物业管理要通过科学管理、良好的服务、美丽?的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增加知名度，赢得用户和住户的信任。 6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。高层综合楼内有很多不同性质的住户和用户，各户所需的服务也不尽相同。因此物业管理不仅要做好供电、供水、供住、用户需要做好专项服务与特约服务，为用户、住户供应最大的便利。 三、高层综合楼物业管理的内容 1、房屋建筑主体应有的修理管理。物业管理应定期把握房屋的基本状况，对大楼的楼面、楼道等房屋要进行经常的修理、养护和管理，使建筑物保持完好、洁净和美观。对住户、用户的房屋装修进行严格的监督管理，使大楼不因装修而影响寿命和危及他人平安。维持大楼价值，制造增值潜力。 2、大楼各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对大楼的供电供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查，发觉问题，准时处理，保证设备完好的运行状态。 3、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责大楼各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。 4、绿化管理。绿化人员应对大楼四周及内部的花草树木和景点进行养护和管理，为用户、住户制造美丽?洁净舒适的高雅的环境。 5、停车场、车辆及交通管理。管理人员要对用户、租户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆平安。 6、消防及治安管理。保安人员对大楼及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流淌巡逻岗。确保用户、住户人身财产平安。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要准时处理。 7、收费管理。要严格依据协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，准时、 定期收取租金及管理费用，并接受用户、住户监督。 8、全方位服务。物业管理应对用户、住户供应全方位、多层次、有效且经济的服务，使用户、住户更为舒适便利。可开设常规性服务，如：机车船票代办、办设储蓄所等；托付性服务，如：代住户、用户订送报刊、代订牛奶、代住户接送儿童、雇佣保姆等；经营性服务，如：开设餐饮、消遣场所、开设健身房等。并依据用户、住户需要，供应特约服务。 四、当前高层综合楼物业管理需要留意的问题 1、产权问题 建成的楼房分层、分套或分间出售后，就把整个大楼划分为大小不同的多个产权，从而消灭了以下的特征：一是产权“私”有和楼宇结构的不行分割。高层大楼的单个产权证书，能真正体现私有份额的主要是建筑平方米，而分解为单个构件时其产权属性就被淡化。如某一业主的地板可能是另