谈商业物业管理在商业地产中的角色.docVIP

商业物业管理在商业地产中的角色 商业物业管理在商业地产运作中的地位和作用如何？如何实现房地产与商业的对接？自上世纪末商业地产在我国很多城市全面升温以来，上述问题无论在理论上还是实践中都还没有做出中肯的回答。从分析当前商业地产存在的问题入手，明确了商业物业管理的重要作用，并提出商业物业管理是将商业和地产有机结合的粘合剂，营造商业物业管理发挥作用的途径和空间是商业地产进展的重要动力。本文值得从事于商业地产的人士认真一读。　　目前，商业地产在全国的很多城市都炙手可热，一些人还将2003年定义为“商业地产年”。但是，人们也生疏到良好的经营管理是商业地产项目持续进展的根源。万达集团《万达月刊》上的一篇文章这样写道：我们搞商业物业，尤其在搞长期经营管理的商业物业时，物业管理成了极重要和关键的企业职能。商业物业的经营管理搞好了，可以满足我们企业的多方面进展需求，如：反复提升企业品牌、增加融资力量、扩大企业现金流、实现经常性回报、有利于连锁和跨地区进展。但是，商业地产运营是一个很简单的过程，商业和地产是两个完全不同的领域，商业地产并不是商业和地产的简洁累加。　　一、在我国商业地产存在的问题　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　首先，如何实现房地产与商业的对接？商业地产包含两个概念：商业和地产。但两方面又是完全不同的领域。所以，争辩商业业态及其变化规律和房地产结合是目前摆在商业地产面前最麻烦的问题。（焦点房产网，商业地产的七大思考，2003-09-29）在《2003北京地产20个流行语沙龙》上，杨昱就谈到：“商业和地产是截然不同的两个产业，假如不了解商业经营模式，对消费需求，商业经济缺乏争辩，只管进展不重经营，商业地产就会成为一块烫山芋。”目前，商业地产消灭的同质化，也正是没有将商业的市场细分和定位与地产结合的表现。因此，市场需要将商业与房地产运作有机结合的有效媒介。 　　其次，后期的经营管理也是我国商业地产的一个关键问题。（四川在线，成都地产沙龙谋略商业地区性产，2003-06-12）由于我国商业地产的运营模式主要以出售为主，或是将主体留下出租，其余出售。在这种商业地产投资热的背景下，不免有些开发商会急功近利，将商业地产出售获得利润了事，而忽视后期的经营管理。另外，由于商业物业出售之后，产权比较分散，就很难达到统一管理，很难实现并保持商业物业的市场定位和吸引消费者的留意。还有，由于大部分投资者都将其投资的商铺用于出租，且都是首次投资商业铺面，因此他们没有管理阅历。目前，商业地产的经营管理问题也受到各方面的重视，包括开发商和投资购买者。由于管理不利，北京的怡景园，原来定位于高档商业街，但后来沦为小商品市场。 　　依据商业地产中存在的问题，有些开发商通过与零售商的结合运营来试图解决，但我国的商业地产多数是分散出售，所以本文认为这种方式在我国的适用性有肯定的限制。本文认为高质量的物业管理可以解决这些问题。 　　二、商业物业管理　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　商业物业管理是特地对商业地产供应经营管理服务的物业管理公司，除了要有对房地产的丰富的学问和管理阅历之外，还需要有很强的商业运作和管理的阅历。既能够向开发商供应商业定位和市场细分方面的服务，又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用，维护和扩大市场的影响力，吸引消费者的驻足。目前已经存在供应这服务的物业管理公司，如：世邦魏理仕公司（全球最大的综合服务公司，第一家进入财宝100强的物业公司）、赛特商业管理公司等。 　　三、商业物业管理对商业地产的作用　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　商业物业管理对商业地产的作用是为商业和房地产的连接供应平台，实现两者的有效融合。这种作用表现在商业物业的设计开发阶段和投入使用后的日常管理两个方面。 　　 1、在设计开发阶段　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　专业的商业物业管理公司，在商业地产的设计开发阶段就参与介入。一方面，物业公司可以依据其以往商业管理的阅历，赐予设计研发方面的建议，使设计更趋合理。另一方面，可以增进物业管理公司对商业物业的了解，有利于今后开展管理工作。具体来讲，在设计开发阶段，商业物业管理对商业地产的作用表现在以下方面： 　　首先，对商业地产的定位赐予信息询问服务。商业物业公司依据其对四周居民的消费习惯，偏好了解。对本商业地产的主营业务，目标市场，商业主题策划方面提出建议。比如针对于中心商业区同质化经营严峻的现状，新建商业物业就可以接受市场细分方式定位，将综合市场变为专业市场，或与其他商业物业互补，并且可以通过差异化的主题营造，使该商业地产产生不同的诉求点和对消费者的特殊吸引力。 　　其次，对商业地产的结构和外观设计赐予合理建议。铺面的大小设计要达到经济性和适用性的最佳结