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临潼·唐御坊项目营销提案;项目概况; “唐御坊”项目位于临潼区主干道与西关正街(进入城区道路),华清路(进景区道路)交汇处,用地三面临街,呈东西走向三角形地带,东南高、西侧低,高差约3.6米。秦统一雕塑位于三角形正西端,座东向西,朝向入区主干道。项目总占地面积55.938亩(含代征路10.487亩),总建筑面积49621㎡,容积率1.5,总投资1.47亿元人民币。 ;本项目从建筑、景观、名称上均采用盛唐风格,同时拥有商铺、产权式酒店、住宅多种物业形式。; 在与开发公司沟通后,我们避繁就简,对本项目的操作思路提炼为如下三步表述:
唐御坊是什么?
唐御坊如何卖?
唐御坊说什么?;唐御坊是什么?;唐御坊是什么?
临潼区极具风格特色的仿古建筑群;
地理位置显著、优越;
当地首席大型商业综合体;
多种高端业态共存;
代言临潼区形象与未来发展。
;唐御坊是什么?
如果把唐御坊比喻成一个人的话,它应该是
男性/沉稳、大气、能够肩负重任;
在四十岁左右/成熟,具有魄力,胸怀宽广;
有品位/既博古又通今,有自己独到的眼光与思考;
儒商/善于用文化去做企业经营、管理,具备商人特有的气质,是现代社会的商业楷模。
;唐御坊是什么?
对唐御坊有了一个轮廓性的认识之后,我们再深入到项目本身,来看看唐御坊的内部组成。
酒店:147套豪华客房,三星的价格,四星的物业,五星的形象和服务。
公寓:优越的地段、完善的商业配套、酒店式物业服务和强大的升值潜力。
;唐御坊是什么?
沿西关正街的独栋商业部分:
一二层:百货、服饰、文化用品等;三层:快餐、浴足;四层:茶秀
沿华清路的独栋商业部分:
一二层:特色餐饮;三层:网吧、健身中心、书馆;四层:文物古玩市场、秦唐文化展览厅;
;唐御坊是什么?
地下大型商业部分:
轴1—轴9部位(地下平面一)总建面积:3041.72㎡
经营业态:网吧、数码影院;
轴9—轴11部位(地下平面二)总建面积:1971.61 ㎡
经营业态: 超市;
轴11—轴17,轴a—轴M部位(地下平面三)总建面积:3496.95 ㎡
经营业态:大型中餐、茶餐厅;
轴11—轴17,轴A—轴M部位(地下平面四)总建面积:3106.73 ㎡
经营业态:以特色演艺为主的夜总会、KTV等。;唐御坊是什么?;唐御坊是什么?
所以,唐御坊是当地首席集酒店、商业和公寓于一身的大型综合体,他的出现不仅会改变临潼的商业格局,更为临潼人、去临潼的人和想去临潼的人提供了一种全新的感受和“逛街”的理由或借口。
;总结暨定位; 既然为唐文化体验园,就要将唐文化贯穿到底,塑造一个真正的唐城,为游客提供时光穿梭“千年之旅”。;何为体验?;建议;依据_“一轴三带”;所以;唐御坊如何卖?;唐御坊如何卖?
本项目属于当地大型商业,商业的一个根本特点就是要“旺”,但是怎样才能旺呢?面对当地沉迷的商业市场环境和有限的消费需求,我们要做旺的第一步就是如何要引起市场的关注。;唐御坊如何卖?
鉴于当地商业项目的销售状况及经营现状,我们认为本项目在入市之初,应当先拿酒店来说事,不仅是因为酒店形象好,可用资源多,便于形象塑造,更主要的是对于投资者来说酒店门槛较低,客户群潜在规模较大,更便于项目的销售和推广。;唐御坊如何卖?
所以我们对项目的销售提出作出如下计划:
第一阶段:认购 07年8月—10月
由于产权酒店面积小(客房面积),对于投资者来说门槛较低,客户群规模较大,将酒店部分作为一期入市可充分调动市场人气,并保证项目必要的资金回笼需要;在此阶段,我们做好项目酒店部分的预售工作,通过前期认购为开盘做积累,厚积而薄发。 ;唐御坊如何卖?
第二阶段:强销 07年10月—08年2月
此阶段酒店开始正常销售。
商业本着先招商后销售的原则,在酒店销售过程中,我们一并开始启动商业的招商计划,商业招商的解决重点是地下部分。在此阶段,我们销售重点在酒店部分,但同时要做好对商铺的讲解宣传,并记录商铺意向客户。;唐御坊如何卖?
第三阶段:二次强销 08年3月—5月
此时从工程进度上看,项目外立面已基本展现,这对商业销售来说是一个很强的刺激信号,因此酒店部分开始提价销售,进入第二轮销售高潮,同时在此阶段,一方面我们前期招商已初具成果,并且意向客户已有一定数量积攒,我们可以开始进行项目地下商业部分的销售工作。
此阶段招商工作重点开始转为地上商业部分。;唐御坊如何卖?
第四阶段:持销 08年11月—09年2月
此时酒店部分已快进入销售尾声,同时地下商业部分已销售过半,地上商业的招商和客户积累已有一定结果;同时在酒店正式开业的又一次刺激下,地上商业的价值得到很好的提升,因此我们开始将地上商业正式推出,进行销售。;
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