房地产金融之信托与房地产信托.pptx

第四讲 信托与房地产信托;本讲内容;一、信托制度的起源与发展;1、现代信托制度的确立;于是，人们采取了先将土地让与他人，再由受让人管理土地并将土地收益交给教会，达到与直接损赠给教会时相同的目的，从而规避了禁止捐赠土地给教会的规定。 另外，在由国王、领主和佃户组成的英国封建土地制度下，每当土地的“占有”或“所有权”发生转移时，受让人需要交纳大笔税金，因而人们采取了转移土地“占有”而保留土地“用益权”的方式，使得这种负担得以规避。;由于英国的普通法并不承认这种用益设计制度，因而受让人（实际上是受托人）是否遵守与委托人之间的协定不受法律的约束，而仅仅是依照良心和道德来管理财产，如果受让人不讲信用，委托人和受益人都无可奈何。 在15世纪形成与普通法院分庭抗礼的衡平法院的大法官，以尊重法但不应该忽视道德为理由，承认并赋予了用益设计制度的合法性。 ;用益设计制度的合法化招致了封建诸侯的不满，1535年亨利八世颁布了《用益法》，将受益人的受益权确认为法律上的所有权，目的是为使受益人承受所有权人地位而无法规避税负。 1925年英国以《财产法》废除了《用益法》，现代信托制度得以确立。 ;2、消极信托向积极信托的转化;随着封建制度崩溃，政治上民主化，经济上市场化，凌驾于财产转移上的种种限制和税负也纷纷取消或合理化，人们由确保土地财产世代相传的观念转变为以赚取利润为目标。 经济的发展和社会的进步，使得受托人从满足消极的“人头”设计需求，转变为能够满足受益人对提供积极、专业的财产管理方面的需求。信托和投资的结合日益紧密，营业信托事业日益兴旺发达，积极信托主导了现代信托的发展。 ;3、现代信托制度的发展与创新;以后，受托人发展为专业化公司，并通过发行等值的基金单位而募集成立了信托基金，由此产生了“单位信托”。 20世纪20年代，这种单位信托制度传入美国，并发展成为“投资信托”，以后又从美国传入日本、韩国等东南亚地区。 二者的区别在于单位信托是以契约方式运作的“开放式基金”，而投资信托是以股份公司形式运作的“封闭式基金”。 ; 目前，英国和美国都有民事信托和商事信托，但限于习惯和民事信托旷日持久的发达，民事信托仍然是英国信托业务的主体，而美国的民事信托和商事信托同样发达。 日本信托与英美不同的是几乎都属于商事信托，特别是在二战后特殊的经济环境中独创了“贷款信托”，为日本的经济发展作出了重大贡献。;二、信托的定义及其分类;资金信托 又称“金钱信托”，指委托人基于对信托公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿为受益人的利益或者特定目的管理、运用和处分的行为。 ;民事委托：指以民法为依据建立的不以盈利为目的信托;财产信托 财产信托是指以（非货币形式）物质财产权的管理、处分为目的的信托业务。企业将不需使用的财产，如厂房、设备、交通工具等，委托信托机构向指定的或不指定的单位转让、出售，由信托机构监督价款兑付、物质输导、资金融通的经济行为。 ;信托的功能;三、房地产信托的定义及其分类;房地产股权投资信托，主要投资于房地产企业股权、房地产项目 房地产贷款类信托，主要投资于房地产企业、项目和消费贷款 房地产权益投资信托，主要用于直接购买住房抵押贷款债权或其他基于房地产的收益权等;从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。 ;四、中国信托业的发展历程;;1982年第一次整顿;1985年第二次整顿;1988年第三次整顿;1993年第四次整顿;1999 年第五次整顿;2007年第六次整顿;银监会表示“制定新规定的目的在于激励信托公司从财务平台成长为真正的专业的第三方财富托管机构鼓励信托公司重组，按照市场需求和实际情况进行业务创新，在三到五年内，建设一批风险控制得当，营业符合规定，有创新意识和竞争力的专业金融机构。” 经历了六次清理整顿的中国信托业的发展正逐步走出边缘的灰色地带，迈入正轨。;五、中国（房地产）信托的现状;;集合信托快速增长;集合信托占比回升;2010年1-8月;;证券、房地产、贷款类信托产品占绝大部分 2009 年，集合信托的资金运用方式主要为证券、贷款类信托和房地产信托，成立规模分别 约为 307.7 亿元、300.22亿元、249.78 亿元，分别占集合信托总成立规模的比例为 24.33%、 23.74%、19.75%。这三种资金运用方式的集合信托产品成立规模占比达 67.82%。 ;;;房地产信托模式比银行信贷更灵活。在面对一些资金不足但未来收益可观的项目时，房地产信托多变的方式更容易受到资金需求方的青睐。 从收益类型看，2009 年发行的集合信托产品中，固定收益产品有 726 只，占比 62.