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房地产营销策划何谓营销？营：目标战略 销：具体战术管：保障法则何谓营销？营：目标战略 销：具体战术 管：保障法则「美」菲利普·科特勒《营销管理》： “营销是个人和集体通过创造，提供出售，并同别人自由交换产品和价值，以获得其所需所欲这物的一种社会和管理过程。” 何谓营销？营：目标战略 销：具体战术 管：保障法则会“营”才会赢 目标战略的制定依赖于：1、政策环境、市场发展趋势的研究 2、目标客户、销售渠道、竞争环境的研究 3、产品策略、营销策略、广告策略的研究 4、客户管理策略的研究何谓营销？营：目标战略 销：具体战术 管：保障法则能“销”才能枭 具体战术的制定主要有：1、产品规划2、推广模式3、销售模式4、销售促进模式5、客户管理模式何谓营销？营：目标战略 销：具体战术 管：保障法则“管”是为了保障 保障法则主要体现在：1、首先要“人和” 2、其次是“服务”3、最后是“法则” 何谓营销？营：目标战略 销：具体战术 管：保障法则什么是房地产营销？简单的说，就是市场营销科学在房地产行业的应用 如何认识房地产营销策划房地产策划是房地产开发经营活动的核心房地产营销策划是房地产策划的一个不可缺少的组成部分从房地产建设的时间来看，房地产策划分为： 前期——房地产项目策划 后期——就是房地产营销策划从房地产策划的内容来看，具体操作有很大不同： 房地产项目策划 ——侧重点是项目的市场定位和产品设计 房地产营销策划 ——侧重点是广告推广和楼盘销售－从房地产营销策划本身来看，主要目的是： 完成项目的营销目标，把将建或建好的楼盘销售出去，从这一角度来讲，它是房地产策划最终实现的关键所在，也是房地产企业开发经营的最终目的。第一节房地产策划报告意义房地产策划报告房地产策划报告是房地产策划代理机构或房地产策划师提供给开发商的策划创意书面成果，是为开发商进一步实施各类想法、思路提供书面的依据。类型一、从项目策划的整体与部分来分：总体策划报告：包括市场研究、客户需求研究、项目（产品）定位策划、投资策划分析、营销策略、形象策划、广告策划等全方位的分析与策划单项策划报告：对总体策划报告中的一个方面进行详细的分析和论证二、从与客户是否签订合同来分：纲要策划报告（提案报告）实际策划报告总体策划报告要求房地产策划报告1、主旨要单一，紧密围绕主旨进行系统性策划2、直接说明利益点，引起购买冲动3、逻辑性强，营销策略、形象策划、广告策划 要围绕主题进行4、具有良好的可执行性5、写作风格也要创新6、切忌主观言论第二节 房地产营销策划系统房地产项目策划（前期策划）项目区域经济调研项目市场分析策划项目市场要素研究项目市场细分策划项目市场定位策划投资环境分析与评价投资时机分析与选择投资区位分析与选择投资内容分析与选择投资与开发模式选择投资经济分析与评价项目概念设计项目设计内容和规模策划项目设计环境策划项目设计功能和空间策划项目设计户型策划 房地产营销策划系统房地产项目策划（前期策划）房地产营销策划（后期策划）策划系统执行部门市场策划市场部执行营销部配合投资策划研展部或设计院执行营销部、策划部配合产品策划房地产营销策划（后期策划）项目市场分析目标客户群分析销售计划与周期项目定价策划楼盘推广策划公关活动策划销售费用预算推广效果评估项目品牌定位楼盘文化定位楼盘形象定位楼盘命名策划楼盘形象设计楼盘形象包装广告计划制定广告目标确定广告主题与表现 广告媒体选择与运用广告设计与创意广告预算与安排广告计划 广告效果反馈 执行部门策划系统 房地产营销策划系统房地产项目策划（前期策划）房地产营销策划（后期策划）销售策划营销部执行市场部配合形象策划策划部或广告公司执行营销部、市场部配合广告策划房地产营销策划系统保障 房地产营销策划系统房地产项目策划（前期策划）房地产营销策划（后期策划）创新化理念系统化执行组织系统化人力资源系统化房地产营销策划系统保障 房地产营销策划系统房地产项目策划（前期策划）房地产营销策划（后期策划）创新化：理念创新策略创新营销组合创新产品创新手段创新服务创新创新是在民主集中的过程中实现的：民主：头脑风暴集中：主旨清晰，主题鲜明创新华理念系统化执行组织系统化人力资源系统化 房地产营销策划系统房地产项目策划（前期策划）房地产营销策划（后期策划）房地产营销策划系统保障理念系统化1、基于对市场信息的收集整理、理解 分析、提炼创新2、基于各环节是否在主旨一致的前提 下进行策划3、基于各环节所进行的策划是否达到 对购房者应有的影响力，实现销售。 创新化理念系统化执行组织系统化人力资源系统化房地产营销策划系统保障 房地产营销策划系统房地产项目策划（前期策划）房地产营销策划（后期策划）执行组织系统化组织之间的顺畅配合组织之间的冲突解决组织之间的人力组合——项目组创新华理念系统化执行组织系统化人