某地产项目产品定位报告.ppt

海南兴隆项目产品定位报告;报告思路;第一部分 市场研究与分析;市场研究与分析;一、宏观背景分析;二、海南房地产市场分析 —— 经济背景;1、 2009年底的利好，促使市场出现一轮快速的非理性攀升；2月份开始，受高企的房价和调控政策出台的双重影响，市场呈现有价无市状态，预计价格将出现一定程度的回调。;2、目前价格现状，形成三个明显的价格梯度;3、从开发进度看，三亚的亚龙湾、三亚湾等一线海景区域和海口的开发空间有限，开发热点正逐步向内陆和沿东海岸向北转移；海堂湾、陵水湾、石梅湾、神州半岛等区域将陆续进入集中开发状态。; 基于旅游资源基础上的房地产业是海南经济增长的主要动力，因此政府不会出重拳打压，整体市场表现将是高位维稳;对政策调控力度的期待 对价格承受力的质疑 对海南曾经泡沫的惶恐;1、兴隆是一个资源丰富却未经过系统开发的潜力资源区;2、三亚博鳌的盛名之下，兴隆沉寂多年，还未形成真正的旅游区概念;海南目前成熟旅游区的发展模式都是由海湾的开发建设带动相应内陆区域的兴起，如亚龙湾之于海南，博熬湾之于琼海，清水湾、香水湾之于陵水。 囤地多年的华润，拥有石梅湾优质的岸线资源和生态环境，目前石梅湾的开发因艾美酒店的建成使用已经在蓄势知名度。 在国际旅游岛细则落实之后，预计华润将会真正进入实质性开发，其高起点的开发水准和品牌知名度，会大大提升区域认可度。;根据石梅湾规划，未来将是含星级酒店、度假居住、大型商业服务设施、文化娱乐、教育科研和公园、游艇码头等为一体的高端旅游服务区。;1、供应潜量巨大，而目前市场还处在预热期，未来竞争激烈;主要针对投资兼短时度假和养生型需求 户型以精装小户型公寓为主（主力面积50－90平方米的一居和两居），少量经济型别墅（主力面积220－250平方米） 公寓以多层蝶塔为主，1梯10－17户不等，舒适度和实现品质感极低 各项目均突出温泉优势主题：金手指高尔夫温泉小镇（温泉入户、阳台温泉泡池）、康林郡（温泉会所）、太阳河畔温泉花园（温泉会所） 具规模的项目如石梅山庄及金手指均通过配建酒店和商业街来解???生活配套;绿中海提供舒适度较高的家居型产品情景洋房（90－140平方米）以丰富其由小户型公寓到别墅的产品线，据现场调研显示此类仍属慢销户型 石梅山庄以少量“合院别墅”来进行产品创新的尝试，还未入市，效果有待检验;整体而言，营销水平较低，有较大的提升空间;项目位置：兴隆兴梅大道1号（距离本地块5公里） 项目规模:占地580000平米，建面400000平米 物业类型: 独栋别墅（为主）、洋房 装修程度: 毛坯 容积率:0.3 ； 绿化率50%以上 户型信息：别墅主力230-240平米；洋房主力55-90平米 目前销售价格：洋房12000元/平米，别墅25000元/平米;项目产品价值解析;项目产品价值解析;项目产品价值解析;值得借荐的价值;;可借鉴的价值 ;失败的教训 ;四、市场研究结论;在房地产整体形势向好的前提下， 区域目前缺乏具知名度的目的型旅游消费资源和大规模的接待能力，现有项目各自为政，缺乏市场聚焦的题材和价值平台 石梅湾的开发和节奏是市场提升的关键，目前尚未有明确时间表;第二部分 客户群分析;一、客户来源; 目前海南的购房人群主要来源于岛外，海口市和三亚市的外来购房比例分别达到60%和90%。 外来客群来自全国各地，其中以东北、华北、华东地区的比例最多。;1、以养生、投资、度假为主的复合型需求，阶段性出现集中投机需求;;以出租投资和满足家庭短时度假自用为主;主力来自东北和部分华中地区的有闲、候鸟型人群，多将海南物业作为第二居所，年住期3月以上;以江浙、北京、上海为主的高端人群，短期家庭式度假为主;整体而言，客户对项目位置、周边资源、开发商品牌的关注度要高于对产品本身的关注；这也是复合型需求客户的重要特性。;其主要贡献在于将海南沉寂近十年的楼市价格一次补涨到位，而过高过快的涨幅之下 投机型需求的退出必然成为调控和市场自身调节的主要目标。;三、客户需求与产品的对应;我们的机会： 客户的外溢，使我们有机会分流更多优质客户 我们的挑战： 日趋激烈的市场，日渐高端的客群希望有更好的产品对应已经提升的价格，需考虑自用功能同时兼顾投资功能 竞争的前提： 基于投资和短时度假需求仍然在意总价范围;第三部分 项目价值分析;区位图;一、用地分析;地块环境;二、项目SWOT分析; 地块背山临水，周边环境相对怡静，具备打造高端物业的区域环境。;石梅湾是兴隆区域快速发展的价值平台和前提条件;威胁;因此我们不得不面对整个海南市场的竞争，在兴隆目前认知度不高的前提下，在三亚、博鳌、海口等重点市场的影响下，仍要吸引客户关注;三、分析结论;第四部分 项目定位;一、开发目标;海南正在进入一个高价值时代，置业门槛在不断提