某地产的历程与文化研究.pptx

星河地产项目—  龙湖地产的历程与文化研究;目 录;时间(年); 经过1987-1991年的探索和试点，土地使用制度和住房制度的不断改革，房地产市场初步建立，在国家政策法规层面上，房地产一级市场得到解放，但房地产二、三级还没有完全激活，居民房地产消费需求还没有完全释放。;标志事件： 1994年 6 月，龙湖地产创建于重庆。 1997年， 龙湖第一个住宅项目─ 龙湖花园南苑动土奠基。 1998年， 龙湖物业通过香港品质保证局的物业管理ISO9002国际质量体系认证。;第一阶段：重庆创业（1994-1999）;第一阶段：重庆创业（1994-1999）; 2000-2004年，是中国房地产市场在住房制度改革之后的第一个发展高峰期。房地产投资平均增速大大高于社会固定资产，房地产投资占固定资产比重上升，个人住房消费贷款余额上升。在货币政策上，为应对亚洲金融危机，稳定国内市场，中央政府在1997-2002年间坚持执行稳健的货币政策，增加货币供应量。资本市场不断调整，走向规范。各种利好因素不断促进房地产市场稳健发展。;标志事件 2000年，开始发展第二个物业项目 ─ 龙湖西苑 2001年， 北城天街奠基，标志龙湖进入商业地产领域 2002年， 北京龙湖成立 进军首个商业发展项目 ─ 龙湖?北城天街 2003年， 重庆龙湖商业经营管理分公司成立 2004年， “ 2003 年度全国住宅用户满意度指数测评”全国第一； 成为全国“守合同重信用”企业； 2004年10 月，与香港置地签约合作，世界5 00 强首次进入重庆房地产市场； 11 月 成都龙湖成立;第二阶段：重庆扩张（2000-2004）;时间;时间;2、发展状态;区域铁三角布局 上市后的龙湖加快了全国开疆拓土的步伐。短短一年内，相继登陆山东青岛、辽宁沈阳、江苏无锡、常州、浙江杭州、山东烟台、云南玉溪。 随着全国拓展，龙湖地产的“区域聚焦”战略日趋完善，分别形成了以重庆为核心的大西南区域板块、以北京为核心的环渤海区域板块以及以上海为核心的长三角区域板块。龙湖集团三大百亿圈基本成型。 在全国战略铁三角中，三大核心城市在相应区域扮演着“发动机”的角色。比如北京，不仅是龙湖实施“环渤海战略”???重要堡垒，同时还需要向周边新地区公司输出技术和人才。 三驾马车驱动 经过十多年的发展，地产开发和物业服务，早已成为龙湖的两大核心竞争力。 上市后，龙湖地产正在进行以商业地产为首的系列规划和调整。2010年初，龙湖明确表示，集团的一个重要策略为“逐步增加收租物业的持有量，特别是购物中心”。截至目前，经过十七年的发展，地产开发、商业运营和物业服务已成为牵引龙湖向前发展的“三驾马车”。;运用帕尔迪模式进行全国布局;◆ 由北向南从沿海经济圈中心城市辐射周边城市； ◆ 用十年左右的时间完成全国基本布局； ◆ 2008年进入天津，完成环渤海区域中心城市布局，2009年进入上海、南京，基本完成长三角区域中心城市布局； ◆ 2010年、2011年从中心城市向版块内其它重要城市渗透。;政策支持 政治地位 国家特殊政策扶持 直属垄断企业直接投入 国债使用;在每一个进入的城市成为新鸿基;（1）总体目标 —— 在每一个进入的城市成为新鸿基 ◆ 在每一个进入的城市成为NO.1或者NO.2。 ◆ 集中于中高端市场，在城市内进行多业态布局。不做首置产品，只做再改和豪宅客户。 ◆ 可售物业数量维持在高水平并快速周转（尤其是城市化的前期和中期）。保证公司规模的持续稳定增长。 ◆ 适时发展具高升值潜力的地标性投资物业。分享城市经济、地价增值带来的收益。;开发模式;;（一）确定战略方向 （二）研究战略路径; 龙湖观点：中国的房地产市场环境，决定了中国房地产市场最终领先企业的状态，这也就是龙湖的战略方向。由此引出龙湖的三大问题：如何实现单一城市的多业态布局？如何实现全国范围内多区域布局？二者之间的先后顺序是怎样的？龙湖在其后的发展一一作出了回答。;龙湖的分析： 产品：多样化中高端产品的建设相对复杂，周期长，需要精雕细刻，难以做到快速区域扩张。 龙湖进入房地产行业时间不长，没有形成可复制的标准化产品和管理模式，缺乏区域扩展的条件。 龙湖的竞争力还不够强大，资金、管理、人才等各个方面，既无法支撑快速区域扩张，又难以在与强势对手竞争中占据优势。;（一）管理标准化——企业信息系统 （二）产品标准化——积木理论+知识管理 （三）运营国际化——战略联盟，合作中学习;信息系统的定位 ——全国统一的运营管理平台实现集团管控、跨域复制背后的信息化支撑; 项目运营管理平台是龙湖信息化建设的核心。包括