百年城集团有限公司新华信管理咨询管理诊断.pptx

百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书2004年3月目录项目背景及目标项目的内容和思路项目主要工作步骤和成果项目安排和运作方式新华信相关咨询案例举例新华信管理咨询简介目录项目背景及目标项目的内容和思路项目主要工作步骤和成果项目安排和运作方式新华信相关咨询案例举例新华信管理咨询简介百年城集团是一家商业房地产公司，目前主要有两种经营模式集团经营模式百年城集团作为一家商业房地产公司，主要的经营模式分为两种：以大连百年城为代表的开发＋经营的模式；以“温州城”为代表的只开发、不经营的模式大连百年城1999年4月19日，大连百年城奠基，是纪念大连建市百年的标志性建筑。作为大连首座真正意义上的“城中城”--MALL，百年城以采购量大，持续经营管理，众多品牌云集等为旗帜，营造出时尚休闲的购物氛围，为市民提供一种全新的消费体验沈阳温州城百年城集团将投资20亿元，对南二中国小食品城进行整体改造，建设“沈阳温州城”。项目用地面积约为4.3万平方米，用地性质为商业和居住综合用地，拟建面积为28万平方米。百年城集团预计沈阳温州城将于2006年前竣工交付使用大连温州城百年城集团联手中国宝龙集团和中国华仪集团共同出资组建大连温州城商品交易市场，总投资额3亿元，建成后将是东北与环渤海经济圈最大的以温州经营模式为核心的“温州第一城”2002年、2003年是商业房地产快速发展的两年，尤其是2003年掀起了商铺投资的热潮2003年全国商铺市场发展迅速，1至11月份完成商铺市场开发投资额为1,018.49亿元，比去年同期增加42.50%，完成商铺竣工面积达2,097万平方米，同比增长40.90%。商铺市场呈现以下四个特点：各地商铺市场蓬勃发展 商铺租金水平走势各异商铺销售价格有升有降商铺空置量有所上升2003年，北京商铺市场发展红火；上海市商铺市场中，品质竞争突出，其中住宅配套商业是零售物业市场发展的重点；重庆市重大项目的陆续开业，大大刺激了各商圈的快速形成；广州商铺市场新开的几个大型商场开始对外招租，使商铺供应量增加2003年各地商铺租金走势各有不同，北京的商铺在第三季度已经开始恢复；上海市商铺市场平均租金水平较高，2003年以来上海商业用房的租金平均增幅超过20%；天津市商铺租金平稳上升；重庆市商铺租赁市场走红；广州市大型商场的平均租金与去年基本持平2003年广州市商铺市场平均价格的下降，1至9月份商铺市场平均销售价格为9,810元/平方米，同比降低25.19%；2003年杭州各区域的商铺售价却不断上涨，目前杭州的商铺均价在每平方米两万元左右2003年上半年受SARS疫情影响，广州商铺市场在2003年第二季度出现自2001年以来的首次负吸纳量，达42000多平方米。与此同时，商铺空置率也自5.9%跃升至15.9%。此外，重庆市商铺的空置率也较高，而且一部分商铺的空置时间长达五、六年之久?商业房地产是复合房地产的类型之一复合房地产概念：复合房地产是利用房地产的包容性，通过对传统的房地产业与工业、农业、商业、旅游业、体育产业、教育、科技等产业融合，并整合与之相关的无形资源和要素，形成各种“产业房地产”商业房地产——开发出的房地产用于商业用途，是通过对经济现象和发展趋势的准确把握，把房地产和商业进行巧妙的嫁接，使开发商和经营商利益共享，实现双赢乃至多赢，商业房地产是在居住地产和写字楼之后更高一层的投资境界，其投资价值与所在的地点区域的商业氛围是否浓厚有关。商业房地产是一般房地产的一种整合和延伸。包容传统房地产理论泛地产理论复合房地产概念化其他产业融合SHOPPING MALL（购物中心）是商业房地产在国内的主要表现形式工业用房商铺SHOPPING MALL（购物中心）商业房地产类型集合写字楼公寓商业房地产的开发经营包含很多风险国家宏观经济走势国家商业地产政策设计规划定位风险商业房地产在开发、经营、销售、管理的整个过程中都面临着许多风险巨额资金投入出售招租风险商业地产的经营风险工程建设质量和周期风险……我国的商业房地产市场呈现以下几个发展趋势商业地产在我国各级城市的发展时机已经成熟，连锁商业的发展、城市化进程的进一步加速使市场具有对商业地产强大的需求，同时可以预见持续的需求将继续刺激投资的增长 商业房地产的开发时机已经成熟随着市场竞争进一步加剧、利润空间进一步紧缩的大趋势的到来，特别是象北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，土地成本较高、资源日益紧缺，开发经营风险加大，一些地产开发商于是开始实施向二、三线城市发展的新战略转移计划。实施二、三线城市的开发战略，不仅为公司的发展找到了新的方向，也为中等城市的房地产开发注入了新鲜血液 竞争加剧，向二、三线城市进军在商业房地产热火朝天的背后却是开发商缺少商业经营经验、轻视市场调查和业态规划，造成商业地产泡沫急剧