怡信天成标准花园项目产品定位报告.pptxVIP

标准花园项目产品定位报告怡信天成2007.8前言 我们的研究思路：充分理解项目地块属性；结合周边市场与区域消费者情况；寻求一种适合本项目发展的开发路线。 我们的目标：为规划设计提供帮助与支持；将高地价问题合理化解；在白热化的市场竞争中寻找到突破口。目录Part 1. 土地属性研究 Part 2. 住宅产品思路供应市场验证Part 3. 住宅产品思路需求市场验证Part 4. 商业产品定位 Part 1. 土地属性研究地块属性研究——地块历史地块的三大重要历程：历程一：在城市房地产开发高峰期取得土地，容积率为1.5；历程二：以补地价方式向规划局争取到4.0-4.5的容积率；历程三：向规划局争取到公共绿地南北置换，以达到提高建筑高度、保证 容积率的可行性；并且用地性质从公寓式办公转换为商业居住。地块属性研究——经济指标现有用地指标：地块性质：商业、居住占地面积：4537.4平方米容 积 率 ：＜4.5建筑密度：＜40%绿 地 率 ：＞25%建筑限高：高层本案本项目不具备规模优势，不具备向成熟、完善的大社区项目发展的条件！ 地块属性研究——区位环境太湖大道及周边路网完善，提升了区域及对外的通达性;“蠡湖新城”、“滨湖新城”的启动，带动了区域整体的房地产市场发展;周边公共设施建设（如新体育中心），为区域未来发展提供升值空间;周边商业设施快速建设，增强了区域的辐射力与影响力;项目所在区域是连接市中心、滨湖新城和蠡湖新城的重要纽带，将担负新老城区功能转移的重要作用。因此，项目发展的外部条件及未来空间较为理想。不适合走大社区、高舒适度方向适合走高品质、中高档次方向小结：项目发展方向本项目用地限制区位外部条件寻求一种创新的产品发展路线寻找市场验证住宅产品思路供应市场?如何走+需求市场Part 2. 住宅产品思路供应市场验证金色江南阳光城市花园阳光城市花园阳光城市花园新梁溪人家新梁溪人家新梁溪人家瑜景湾奥林花园奥林花园奥林花园朗诗地块朗诗地块朗诗地块金色港湾金色港湾金色港湾天安豪园天安豪园天安豪园本案本案湖滨壹号湖滨壹号湖滨壹号区域市场供应总建筑面积约257万㎡彩虹湾彩虹湾彩虹湾供应市场——战国风云图已出让土地总计：约198.5万平米总建筑面积总计：约349万平米在售项目——阳光城市花园用地规模：约48万平米总建筑面积：约90万平米目前售价：均价5200元/平米左右当前供销情况：阳光城市花园（一期+部分二期）房型面积段(平米)推出套數已售套数二房104194142125155114三房130484294140407247142406245四房150291152复式235342159总计售项目——新梁溪人家用地规模：约20万平米总建筑面积：约37万平米目前售价：均价5300元/平米当前供销情况：新梁溪人家（除别墅）房型面积段(平米)推出套數已售套数二房966868三房140204151153220147135270231130396354四房230251119020132102515总计　1228990在售项目——金色江南用地规模：约60万平米总建筑面积：约67万平米目前售价：均价4700-4800元/平米当前供销情况：金色江南（四期）房型面积段(平米)推出套數已售套数二房1035423993219三房1217133135712311417243四房200226总计　422147在售项目——奥林花园用地规模：约16万平米总建筑面积：约45万平米目前售价：均价4700-5100元/平米左右当前供销情况：奥林花园（二期）房型面积段(平米)推出套數已售套数二房9711254二房124-1361560570四计　2000696在售项目——彩虹湾用地规模：约10万平米总建筑面积：约13万平米目前售价：4700-4800元/平米当前供销情况：彩虹湾（一期）房型面积段(平米)推出套數已售套数二房两厅101-118221121三房两厅135-1559542四房两厅188174总计333167在售项目——湖滨壹号用地规模：约6.5万平米总建筑面积：约24万平米目前售价：报价6000-8000元/平米当前供销情况：湖滨一号（一期）房型面积段(平米)推出套數已售套数三房129304未开楼复式24020总计　572未公开项目瑜景湾用地规模：约24万平米总建筑面积：约39万平米当前供销情况：未开盘金色港湾用地规模：约2万平米总建筑面积：约7万平米当前供销情况：未开盘天安豪园用地规模：约6万平米总建筑面积：约12万平米当前供销情况：未开盘朗诗项目用地规模：约6万平米总建筑面积：约15万平米当前供销情况：未开盘供应市场——供应结构比较市场在售7084套：以三房为主要产品，占市场主流，约占