房地产行业财税实操与纳税筹划及税务检查.pptxVIP

房地产行业财税实操、纳税筹划及税务检查房地产行业财税实操、纳税筹划及税务检查阚振芳2010年11月目录 1、项目设立及取得阶段 2、项目开发阶段3、预售及销售阶段4、完工阶段（所得税）5、土地增值税清算 6、公司注销 问题解答1、项目设立及取得阶段见图（1）项目设立一般形式（2）特殊项目公司形式优劣及筹划1、项目设立及取得阶段读图（3）合同订立、股权方式与土地方式解析谈判技巧与筹划（4）发票对后期土地增值税及企业所得税影响；1、项目设立及取得阶段读图（5）成本项目处理、成本对象确立、利息资本化等成本核算对后期两税影响；（6）契税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税风险揭示及应对；税务自检与检查——项目开发——项目取得阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿收入/成本±项目取得通过招拍或协议方式取得土地土地房产投资注入股权方式取得土地或项目契税土地使用税个人所得税企业所得税土地增值税印花税财税〔2006〕162号：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。重点股权方式取得土地项目成本真实性土地是否有合法凭证交纳土地使用税时间是否及时、金额是否正确所有合同及相关凭证账册是否按规定贴花契税交纳是否正确股东受让股权是否代扣个人的所得税（股东）检查方法提供土地合同、拆迁协议、股权收购协议、项目立项、规划、现场了解记录不实成本在后期成本中剔除影响关注款项支付情况、有无长期未支付款项比对大额异常票据特别是股东更换情况关注拆迁合理性土地佣金及进入出让金违约金是否进入扣除项目分摊办法是否合理底稿相关工作底稿所得税成本及土地增值税扣除成本及扣除项目分税种记录税务自查与检查——项目开发——项目建设阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿影响收入/成本项目建设——拆迁印花税契税土地使用税个人所得税企业所得税土地增值税重点拆迁费用合理性回迁房处理视同销售（营业税土地增值税所得税）区分单位与个人拆迁不同处理检查方法提供拆迁协议、签收花名册记录不实成本在后期成本中剔除影响关注款项支付情况、有无长期未支付款项比对大额异常票据特别是股东更换情况关注拆迁合理性一期与二期联动项目一期票据不同处理底稿相关工作底稿所得税成本及土地增值税扣除回迁视同销售问题成本及扣除分税种记录目录1、项目设立及取得阶段 2、项目开发阶段3、预售及销售阶段4、完工阶段（所得税）5、土地增值税清算 6、公司注销 问题解答 开发阶段（1）项目开发阶段介绍（2）前期成本合同订立对土地增值税影响（3）设计合同几点注意事项（营业税、所得税及土地增值税处理）开发阶段（4）成本核算对象对所得及土增影响（5）开发阶段的的测算（6）基础设施与分摊（7）建安费（合同、结算、发票）处理，分摊及分配处理（8）利息与资本化（9）不同分摊方法对会计利润、所得税及土地增值税影响； 其他见图税务自查与检查——项目开发——项目前期阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿收入/成本±前期工程费印花税土地使用税个人所得税企业所得税土地增值税重点是否存在虚列情形土地是否有合法凭证是否按项目合理分摊所有合同是否按规定贴花前期票据合法性（如项目A-B）检查方法提供设计等前期合同核对前期票据分摊办法是否合理底稿相关工作底稿所得税成本及土地增值税扣除成本及扣除项目分税种记录税务自查与检查——项目开发——项目建设阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿收入/成本±项目建设出包工程自营工程企业所得税土地增值税印花税营业税个人所得税重点票据合法性、金额合理性（如名称是否一致等）是否为本项目费用（是否虚列）甲供材营业税自购建材费用是否重复计算扣除项目建筑安装发票是否在项目所在地税开具方法决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同、与相关账目票据进行核对；利用关联方及主要合同方如总包、材料、装修合同比较核对票据底稿相关工作底稿所得税成本及土地增值税扣除记录影响数据税务自查与检查——项目开发——项目建设阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿收入/成本±基础设施及其他企业所得税土地增值税重点票据合法性、金额合理性（如名称是否一致等）是否为本项目费用（是否虚列）红线外有政府补偿有无冲减成本分摊是否合理方法决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同、与相关账目票据进行核对；核对票据复核分摊公式底稿相关工作底稿所得税成本及土地增值税扣除记录影响数据税务自查与检查——项目开发——项目预售阶段描述营业税要点所得税要点土地增值税要点预售款采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象。因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、滞纳金收入是否并入营业额中申报纳税 。银行按揭收入有否申报纳税，有否挂于往来账不申报纳税。纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。 采取银行按揭