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项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或 浮动范围的 方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品 的成本、市场需求和竞争 情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品 价格则提供了企业在制定其价格时必须 考虑的参照系。 在实际定价过程中企业往往侧重于 对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方 法。房地产企业的定价方法通常有成 本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法 三类。 一、 成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定 价时，首先 考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。 成本导向 定价主要由 成本加成 定 价法、 目标利率 定价法和 销售加成 定价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法， 就是在 单位产品成本 的基础上， 加上一定比例的 预期利 润作为产品 的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的 成本，包含了税金 。由 于利润的多少是按成本 的一定比例计算的， 习惯上将这种比例称为“几成” 因此这种方， 法被称为成本加成定价法。 它的计算 公司为： 单位产品价格：单位产品成本 X （1+ 加成率） 力卩成率二由于利润的多少是按成本的一 定比例计 算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为 2000 元，加成率为 15% 则该楼盘每 平方米售价： 2000X （ 1+15% ） =2300 （元） 这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成 本，企业可 以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本 稳定的情况下，采用这种 方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营 的正常进行。 （二）、目标收益定价法 这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在成本的基础上， 按照目 标收益率的高低计算售价的方法。其计算的步骤如下： 1 、确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、 资金利润率等 多种不同的形式。 2 、确定目标利润。 由于目标收益率的表现形式的多种性， 目标利润的计算也不同， 其计算公式有： 目标利润 = 总投资额 x 目标投资利润率 目标利润 = 总成本 x 目标成本利润率 目标利润 = 销售收入 x 目标销售利润率 目标利润 = 资金平均占用额 x 目标资金利润率 3 、计算售价 售价 = （总成本 + 目标利润） / 预计销售量 例如：某房地产企业开发一总建筑面积为 20 万平方米的小区，估计未来在市场上可 实现销售 16 万平方米， 其总开发成本为 4 亿元， 企业的目标收益率为成本利润率的 15% ， 问该小区的售价为多少？ 解：目标利润 = 总成本 x 成本利润率 = 4 x 15% = 0.6 （亿元） 每平方米售价 = （总成本 + 目标利润） / 预计销售量 = （4=0.6 ）/160000 =2875 （元） 因此，该企业的定价应为每平方米