某工程项目管理及战略管理知识研究定位报告.pptx

杭政储出[2008]1号、2号地块整体定位及项目发展战略 ;“我们不是为了世界上多一处豪宅，而是在寻找一些生活替代它。” ——Ken Gan;报告结构思路;项目位与杭州城西蒋村商住区，与主城以及西溪湿地无缝连接，是城市新兴的高端住宅区;片区发展已进入成熟临界点，交通系统发达，商业、旅游、教育等高品级生活配套即将成熟;位于片区的核心地段，两侧临路，通达性极佳，周边楼盘档次较高，无强势的景观资源，但与强势景观资源西溪湿地近在咫尺;项目地块方正，地势平坦，规模在片区属于中等水平，内部不存在拆迁问题;地块解析小结——项目具备开发豪宅的条件，但是存在一些不利的限制因素。;属性界定;报告结构思路;;基于项目的目标及本身条件决定了本项目必须跳跃区域价格水平，打造一个杭州顶级豪宅项目;报告结构思路;世联常用的分析工具——S－C－Q模型;项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾1;;问题结构化;报告结构思路;杭州经济保持稳健的增长速度，连续15年保持两位数的增长，投资环境的改善，吸引大量企业入驻，同时导入了大量的外来人口;杭州城市经济产业结构正在从“二三一”向“三二一”转变，第三产业的迅速发展促成了大量中产阶级，甚至富豪阶层的形成;通过各项指标对比，杭州民间的富裕度及消费潜力和意识在各城市中名列前茅;杭州是浙江的杭州浙江省内“藏富于民”、“家庭作坊式产业”的经济特点，培育出了大量的财富阶层;中国已经形成了三大城市群,长三角城市群地区的经济最为发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世界第六大都市圈;杭州，长三角“城市副中心”随着区域内产业分工加强，杭州已经不仅是“上海后花园”，更多地承担起长三角“城市副中心”的功能;世界的西湖，世界的杭州;城市背景结论;报告结构思路;在一系列政策调控下， 2007年末杭州房地产市场发生重大变化，成交量与成交价逆向发展;08年、09年市场走势如何？;2007土地市场急剧放量，国内房产大鳄进驻，未来两年竞争加剧;受市场成交价格急剧上扬的刺激，2007年杭州的土地成交价格也屡屡创出新高。高地价又反过来影响了市场的高楼价;32;第二套房贷款政策（首付和利率），对市场影响比较明显，杭州市场成交量急剧下降，买卖双方进入观望期;前两轮宏观调控;十七大代表、建设部副部长仇保兴18日晚表示，预计在今年、明年、后年这三年内，廉租房和经济适用房的投资将呈翻番的趋势。对于房价趋高的问题，中国政府制定了许多措施，我们有能力解决好这个问题。 仇保兴说，最近一段时间，中国的房价上涨得比较快，这是一个事实。要调控房价，应该分两个部分：首先，要保证有效供给，对低收入人群提供足够的房源和采取有效的措施。其次，要利用各种宏观调控工具来调控房价。;措施性质;;未来市场预判：长期看涨，短期转淡;中国房地产行业将在政治经济、人口红利等一系列利好因素的作用下继续维持上升发展态势;房产形势与政策总结;报告结构思路;临平 7000元;售价3万/㎡以上的豪宅项目市场反应良好，且价格上涨速度快;项目名称;项目名;户型设计亮点;大开间客厅、保姆电梯、家庭厅、双套房、中西厨房;五明设计、入户花园、奢华主卫、270度弧形景观窗;万科产品创新——高层TH设计;新帕拉蒂奥风格;豪宅产品具备一定创新点或市场领先点;智能化等;杭州豪宅会所配套及物管档次一般，即使东方润园在这两方面也更多作为营销手段;浙江省内30-50岁顶尖财富阶层，三口之家，偏好250-300平米奢华四房;看重豪宅标签，圈层影响;顶级人群代表访谈——最关注豪宅标签，强调稀缺资源的占有，受圈层影响非常大;个人特征： 温州客户，比较豪爽 身边一群从事建材生意的朋友，有好几个都买了金色海岸，喜欢大家在一起 很爱显富 置业偏好： 喜欢金色海岸的精装修风格，觉得金碧辉煌 看重江景资源 在九溪玫瑰园有一套别墅，住过半年，觉得不方便。银马公寓也有房子，完全是为了投资。;圈层、资源、豪宅标签;豪宅市场总结;报告结构思路;报告结构思路;杭州目前处于豪宅发展第二阶段，产品仍不成熟，发展空间巨大;高级发展阶段在关键点上将豪宅价值演绎到极致，软硬结合打造成熟富人生活理念;顶级豪宅硬件具有8大“顶”级标准;顶级消费趋向与顶级豪宅发展趋吻合，注重私享、影响力、艺术性;客户需求的三大核心价值点是稀缺位置、卓越硬件、私享生活，进入高级发展阶段后，客户对私享生活敏感点最强;世联对全国乃至世界范围内顶级豪宅案例进行研究，总结出豪宅的5种核心驱动力模式;产品创新;东海路9号：以酒店标准打造的青岛滨海超高层豪宅，强烈的地标效应;极具地标效应的高度、外形及顶级酒店装修标准的应用，使得项目超越一般居住功能的，功能转换到顶级酒店层级，实现了价值提升;金色海岸：最