中信证券对XXXXXXXX年房地产行业分析报告 .pptxVIP

2012-2013房地产行业研究报告中信证券研究部2012.02分析师简介陈聪 中信证券房地产行业首席分析师。 剑桥大学城市规划硕士，南开大学金融学学士。 毕业后曾于戴德梁行从事物业整栋收购， 2007年初进入中信证券研究。? 2009年新财富房地产行业最佳分析师第二名。 2009年证券市场周刊“水晶球奖”房地产行业最佳分析 师第一名。目录内 容 第一章 估值方法和个股选择 第二章 行业生态和周期判断 一、估值方法和个股选择1.1估值理论企业的融资性债务（如银行借款、金融负债、关联方资金占用等），包括短期与长期融资性债务；企业的经营性负债（如应付往来款项等）不属于此范畴。融资性债务的判断标准：是否承担利息。相对全面的等式模型融资性债务现金企业报表上所反映的现金及银行存款。债务净额 = 融资性债务 – 现金非核心资产非核心资产通常为企业非主营业务的资产，如长期股权投资、其他长期资产等。优先股股权期权所有者权益=股东权益+优先股股权+期权+少数股权企业价值少数股权企业价值是指公司核心资产运营产生的价值。股东权益股东权益即为公司的市值。通过企业价值估算股权价值计算企业融资性债务价值1234计算企业核心资产价值计算企业总资产价值计算企业所有者权益计算企业的普通股股权价值计算企业核心资产价值企业价值+非核心资产价值+现金总资产价值-债务总额所有者权益价值-相关权益项目每股价格1.1 估值理论实践中，公司估值的常见方法有市场法和净现金流折现法。两种主要估值方法的比较　市场法净现金流折现法估值原理根据所需要的可比指标(P/E、P/B、EV/EBIT、EV/EBITDA等)，选择同行业同规模、类型近似的上市公司可比指标，结合本企业原始财务数据，计算得出。 通过对企业未来经营活动的绩效预测，计算出企业预测期内的无杠杆自由现金流并折现，同时，结合对预测期以后的现金流终值并折现，两者相加得出。估值结果P/E、P/B法：股权价值EV/EBIT、EV/EBITDA：企业价值企业价值估值优点数据获取较易计算方法较为简单数据量小，耗时短与公司未来市价具有可比性可以避免因公司会计政策而引起的失真可以评估企业的潜在整合效果能够体现出敏感性确定不同方案对企业估值的影响估值缺点受市场及同行业影响较大，有时会偏离企业自身价值计算方法较为复杂、假设较多，很难准确测定与投资者存在信息不对称适用企业对于高增长行业，由于资本支出较大， 通常选用EV/EBITDA、P/B；对于成熟行业，经营已经趋于稳定，通常选用EV/EBIT、P/E。亏损企业不能用P/E。制造业、零售业等经营较为稳定，数据可预测性相对较强的企业。由上表可见，两种方法各有利弊，需根据企业自身的情况选择最为有效的估值方法。1.2 行业估值P/E法与NAV法结合的方式，能够有效、合理地确认房地产企业的价值 NAV法计算出企业的净资产值，通过对相关指标进行敏感性分析，得出股权价值的有效范围。1 针对不同物业类型的公司，选择适当的P/E进行估值，得出股权价值的有效范围。2 考虑P/E法与NAV法的相关性及不同物业类型的平衡制约性，最终确定合理的股权价值。39、要学生做的事，教职员躬亲共做；要学生学的知识，教职员躬亲共学；要学生守的规则，教职员躬亲共守。10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。11、一个好的教师，是一个懂得心理学和教育学的人。12、要记住，你不仅是教课的教师，也是学生的教育者，生活的导师和道德的引路人。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、谁要是自己还没有发展培养和教育好，他就不能发展培养和教育别人。15、一年之计，莫如树谷；十年之计，莫如树木；终身之计，莫如树人。16、提出一个问题往往比解决一个更重要。因为解决问题也许仅是一个数学上或实验上的技能而已，而提出新的问题，却需要有创造性的想像力，而且标志着科学的真正进步。17、儿童是中心，教育的措施便围绕他们而组织起来。2、Our destiny offers not only the cup of despair, but the chalice of opportunity. (Richard Nixon, American President )命运给予我们的不是失望之酒，而是机会之杯。二〇二一年六月十七日2021年6月17日星期四3、Patience is bitter, but its fruit is sweet. (Jean Jacques Rousseau , French thinker)忍耐是痛苦的，但它的果实是甜蜜的。10:516.17.202110:516.17.202110:5110:51:196.17.202110:516