安徽淮北观澜郡花园洋房项目策略沟通案_143p_营销执行方案.pptxVIP

;;一个好项目，可以改变一个区域，甚至改变一个城市;目录;01;;审定项目所处的市场环境，解析竞争态势;淮北概述：资源优势突出，为城市的发展提供了良好的基础;城市空间结构扩张，提升了城市在区域间影响力;对外交通日趋完善，城市辐射能力进一步增强;淮北用地发展方向分析图; 完善组团内现有的老城区，向东、向南沿人民路和相山南路发展新城区，建设新城市中心。;;老城区市级功能区规划图;;城市规划小结;淮北住宅竞争格局;;;?;发展阶段; 整体：淮北房地产市场全面发展，以品牌发展商为龙头引领住宅进入品质时代； 分布：淮北中心城板块是商业分布密集区域，新城板块是高档住宅竞争激烈区域 户型：户型设计多为中规中矩，创新较少 销售：畅销单位为80-95 ㎡以及120-130 ㎡ 户型； 价格：整体价格在09年有较大提升，中心城板块价格突破6500;东湖公馆;;;;;;;首府;;;;;;;温哥华城金水河畔;;;;;;;;恒大名都 ;;;;;;;;;;;;;;;其他项目广告表现; 摇摆：无论是高端形象还是大众形象都千篇一律的形象百变， 没有整合推广塑造品牌个性和价值的意识和理念； 雷同：不太注重差异化形象的包装和竞争，多个项目同时使用 黄色作为项目形象主色系，混淆彼此，识别性差； 硬件：诉求侧重卖点和价格诉求，还处于低层次的性价比诉求阶段； 现场：现场包装的示范展示和体验，做得相对精细和品质化很 多，值得借鉴和学习。;分析项目价值梳理，系统定位和客户定位;项目概况;;;关键词解析：;主题理念阐释：;产品/品牌;住宅 南湖公园 岛居洋房 商务 南湖公园 企业独栋 酒店 南湖公园 国宾酒店 ;住宅策略思考;住宅策略思考;住宅策略思考;产品/品牌;住宅价值体系;;定价策略;价格体系;价格调整策略; 价格定位;推售策略，价格策略和营销执行;; 【营销策略大纲】;推售策略;多批次推出，避免供应过剩 项目体量相对较大，不宜一次性推出，应分期多次推盘 房源合理搭配，营造热销 不同楼层、不同朝向，优劣单位搭配推出，形成价差压力；同时，为后续推货保留足够的可选空间，从而保证每一次加推都形成热销效果。每次推货量需视阶段性的认筹量而定，推货量稍多于认筹量，以此制造货源紧俏气氛，刺激客户下订。 低价入市，平衡利润流与现金流，后期合理溢价 根据市场情况，留下合理溢价空间，造成热卖景象。 展示条件满足加推要求 推售前，能够实现下一批次加推产品的展示；相关物料配合到位，为客户价格提高预期奠定基础。;推售策略;产品推售策略及计划：蓄客量与推盘量一般要实现3:1的前提才能开盘;;营销推广;;价格策略;客户策略;推广策略;渠道策略;渠道策略;阶段;营销节点;一、区域强势炒作为先导：以区域引起市场迅速关注，结合区府市政利好联动，赋予项目区域价值 新的前景无穷想象力，结合媒体全方位炒作制造热点，短、平、快树立片区南湖作为淮北唯一具备国宾级资 源价值形象，充分包装展示顺势推广销售。 二、核心价值步步释放：5000亩南湖国家级湿地公园、星级酒店、独栋办公、花园洋房、百强实力， 共享酒店式高规格礼遇服务等产品价值的快速释放，配合销售信息的发布，刺激客户购买； 三、重点媒介组合策略的运用：前期造势----以区域及品牌和项目形象为主，通过户外、软文、 网络及专业炒作打造实力品牌形象，以品牌来带动项目销售；后期平稳降落-----释放项目产品卖点，户外为 主，网络、直邮等小众媒体形成立体网络辅； 四、活动选择策略：以名搏利。前期“片区炒作”-----营造市场热点话题，引发市场关注，达到媒介 的炒作，考虑联合周边项目，引发区域关注进而引发项目关注；品牌活动以体现企业社会责任感的大型公益活 动为主打，来提升品牌内涵，树立良好的公众形象，通过企业品牌来提高项目的信任度和附加值，后期针对目 标客户群体------推出针对性、轰动性营销活动，为项目销售落到实处； ;营销重点:项目形象导入，线上渠道宣传,线下团购 目标：实现项目形象的强势认知与团购客户对项目价值的认同;阶段目标; 本阶段配合发布媒体： 全面出击 高调亮相 强势入市; 活动内容：邀请市政领导和媒介记者出席市区接待中心正式开放盛大仪式，正式对外展示项目形象及价值 目标客户：市场大众和目标等 宣传物料：会员章程及卡和项目海报等物料;2、观澜郡开工典礼新闻发布会;户外广告的特点： 超过4周以上信息的效果便会衰减； 叫喊式的自吹自擂； 传递信息过多反而没有接受。;户外广告攻击分布图;团购动作： 1、帅选客户名单