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万科物业《财务管理手册》财务 万科物业《财务管理手册》财务 PAGE / NUMPAGES 万科物业《财务管理手册》财务 合肥科园物业管理 顾问书（十五） 财务管理册 目 录 一、 明 ????????????????????????????? 2 二、附件 ????????????????????????????? 11 1． 会 核算科目???????????????????????? 11 2． 会 制度??????????????????????? 26 3． 管理制度??????????????????????? 31 4． 制度??????????????????????? 37 5． 工作 量 估制度??????????????????? 44 下期 告 ?????????????????????????? 56 （一）说 明 现代企业的财务管理贯穿于物业管理企业经营管理的各个方面、各个环节、各个阶段，在企业的平常管理中占有重要的地位。 物业管理企业的财务管理既包括全部财务管理的一般性基根源则， 同时又有着物业管理的行业特点。 充分掌握财务工作的专业性和物业管理的行业性， 是做好物业管理企业财务管理的重点所在。现从物业服务计费方式、经营收入、成本花销特点、会计核算、财务估量、 制度建设、涉税事务及内外面关系、 财务解析、培训学习等几个方面对物业管理 企业的财务管理进行阐述。 一、物业企业服务计费方式 在物业管理行业内， 目前存在两种主流的物业服务计费方式， 即佣金制和包干制。1．佣金制 以提取佣金作为计费或获取酬金的方式就称为佣金制。 物业管理佣金制是指在代 收代支的物业服务资本和其他收入中除按约定比率提取佣金支付给物业管理企 业外，其他所实用于物业管理地域的管理和保护支出， 结余也许不足均由业主享 有也许肩负的物业服务计费方式。 包干制 包干制是一种比较传统的方法。特点为“自主经营，自负盈亏，风险自担，结余归己”。推行包干制的物业管理企业和其他企业在财务管理方面没有本质差异。二、物业企业经营收入 １．收入的分类 营业收入可分为主营业务收入和其他业务收入。 物业管理企业主营业务收入包括： 物业服务收入、 物业经营收入和物业有偿服务收入。物业有偿服务收入又可划分为公共性服务费收入、 公众代办性服务费收入和特约服务收入。 三、成本花销特点 物业管理企业在成本花销方面表现出一些特点： １．物业管理企业固定成本的比率较高， 人工成本在总成本的比率也较高， 成本 花销的可控性相对较差。 ２．物业管理企业成本花销的可展望性较强。 ３．物业管理企业的成本中有相当部分属预防性支出（如电梯维涵保养费） ，降 低其支付额度虽不会显着地降低服务质量，但可能会增加企业的经营风险。 四、会计核算（附件 1：会计科目表）。 会计核算是财务部门的基本的、 重要的职能， 因其存在较强的专业性和系统 性，相对其他职能部门而言较为关闭， 财务部门应更积极将会计核算成就报送公 司相关领导。 这种做法有以下积极意义：一是提高财务核算成就的利用程度； 二 是提高了与企业领导层的沟通程度；三是主动置财务部门于企业管理层督查之 下。 会计核算是财务管理工作的基础工作，有较强的系统性、专业性、时间性。关于一般性的核算原则， 在顾问书中无法左右逢源地涉及。 现只对会计核算工作的几个特别问题点说明以下： 会计核算说明。 企业应在核算项目确定下来后， 组织各岗位人员编制财务核算说明书，内容包括职责分工、每个月结算流程、票据传达流程、会计科目的核算 内容等，同时注意内容的按期更新， 这样能够保证财务工作有标准化的指引， 同时财务人员岗位有变动时，新的人员能够赶忙地熟悉工作职责。 会计电算化 。因物业管理企业核算量较大， 建议采用财务电算化软件。购置财务软件应从软件功能、 售后服务、可升级性、开发实力及价格等多方因素考虑，目前市场上比较成熟的财务软件有金蝶、用友等。 软件的配置。 财务软件的配置与企业所管理的物业的特点相关， 依照物业管理企业的情况， 可采用集中核算的方式， 同时对财务票据传达流程应有较详细的规定。 远程管理。关于相距较远或不在同一个城市的分支机构， 在财务核算方面应有相应的远程管理方法， 经过网络进行即时账务的办理， 以实现核算管理及控制的要求。 会计核算科目的设置应做到可理解性。 在会计年度调整核算项目时， 应充分考虑提前量，做好时间规划。 防范因时间急促影响科目规划的系统性、 影响核算的科学性。 06 年 2 月 15 日，国家财政部出台了《新会计准则》 ，这是会计准则的历史 性改革，将在很大程度上改变现有的财务核算模式。部分企业将于 行新的会计准则，企业财务部门应加强相关培训，适应这一重要变化。  07 年