香榭岛项目营销报告.pptx

香榭岛营销执行提报案在提报开始之前，我们先确定思源对于项目目标的理解目标：树立高端项目的价值体系目标下的问题解构：1、高端物业到底是什么？2、如何能有效的塑造形象和传播价值点，以实现形象上的突破？3、我们的客户在哪儿？怎么去找到他们？思源对于工作重点的确认：1、树立本项目顶级豪宅的形象；包括推广形象和展示手段；2、寻找有效的营销渠道，以达到项目价值点的有效传播思源对于豪宅的理解不！！！没这么简单，这不是一套房子，这是一件具有收藏性质的奢侈品~~~~什么是奢侈品？？GUCCI法拉力ENZO670，000$120，000$同时，它的本身，以及围绕在它的周边的展示，都是世界上最美的东西；它几乎不做广告，却拥有全世界最顶级的客户为什么LOUIS VUITTON每一次Logo颜色或形式的改变，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？为什么Rolls Royce每年300多辆纯手工制造的昂贵轿车，会让全世界众多富豪望眼欲穿，拥有财富却未见得能拥有一辆Rolls Royce ？品位品牌品质欲望Not Just ForBut欲望是非必需的，是超越物质需求的精神满足。欲望永远追求满足但又无法永远满足，所以具有无限性。欲望是人性的弱点，导致人产生了激烈的精神需求。作为自然主体的人具有主观能动性，他们能动地参与社会活动，高扬理想的价值，追求远远超过自身绝对需要的欲望，从而获得更高的物质享受，得到个人优越感和个人地位…… 时尚感追逐时尚潮流元素非理性精神需求稀缺感占有稀缺并炫耀财富为基本支撑身份感渴望尊贵至尚的地位我们可以这样给奢侈品下定义：极稀缺的/极美丽的的事物，它不是生活必需品，但是却引起了社会最顶级的人群的追逐，而且价格也是处于最顶端。稀缺难求美丽的诠释非大众消费价格超乎寻常，利润几倍于成本无形价值顶级生活品质品位顶级客户城市顶级豪宅的购买亦受欲望所驱使。故此，客户欲望给予顶级豪宅营销动作以指引，顶级豪宅的营销需要——迎合客户的欲望需求。豪宅成功营销动作：时尚感稀缺感营造身份感营销启动第一步：完成项目概念嫁接；完成价值的提升和实现。500万的劳斯莱斯，到底意味着什么？25万的阿玛尼皮草，绝不是为了温暖~本项目的定性不是房子……它是一件奢侈品；它不只是房屋资产化的产物，而是成功人士的一辆宾利，彰显身份与地位；我们不能以普通住宅的眼光去看待它。项目定位：一件传世的奢侈品！重点：使之更加具有奢侈品的意味豪宅奢侈品解析案例参考：本项目可选取两个重量级榜单内的项目进行研究，了解具有奢侈性豪宅的性质2007全国十大昂贵豪宅排行榜（单价元/㎡）2007中国10大超级豪宅排行榜1. 西湖8号公馆 （杭州）122,000 2. 汤臣一品 （上海）110,0003. 华府天地 （上海）90,000 4. 香缇花园 （上海）70,000 5. 锦麟天地 （上海）70,000 6. 翠湖天地御苑 （上海）70,000 7. 柏悦居 （北京）70,000 8. 财富海景花园 （上海）9. 济南路8号 （上海）10. 蝴蝶谷 （深圳）顶级豪宅KPI（一）1、绝版地段现实中心地段华府天地\西湖8号公馆绝版资源地段西湖8号公馆\世茂庄园2、顶级规划品牌设计华府天地：上海都市规划设计院西湖8号公馆：梁景华加入设计团队景观价值最大化景观视野好、园林规模化高品质园林组团中心园林、水主题、典藏小品走廊、珍贵植物等豪华入口、地下车库大堂、单元入口大堂入口仪式感（雕像、行道树、大型台阶）单元大堂豪华化：空间：100~150平米，9米净空，装修标准：五星级装修户型豪华化多为200~500平米户型，双主卧、工人房、全明设计、电梯采光顶级豪宅KPI（二）3、豪华装修豪华外立面进口铝板：金色海岸进口石材：华府天地进口墙砖：仁恒滨江（墙裙蘑菇石、罗马外墙砖、室外竖向异型石材） 室外灯光工程: 华府天地屋顶激光束(中心感): 深圳地王等极品内装原装进口成套卫浴设施、厨房设施进口品牌装饰材料品牌电梯数量：三梯一户、三梯两户、两梯两户（主仆分离）品牌：原装进口OTIS，三棱等功能：业主刷卡入户，仅在所属楼层停靠高档门窗进口铝合金门窗，德国ROTO(华府天地)中空玻璃、Low_E中空玻璃顶级豪宅KPI（三）4、特色会所大规模功能齐全会所仁恒滨江6000平米 金色海岸5000平米顶级品牌豪华会所东方润园：鸿艺会特色私人会所华府天地地下会所：专属图书馆、健身房、棋牌室、KTV影视厅、儿童游乐室、桑拿淋浴室、咖啡吧品牌餐饮会所波托菲诺：丹桂轩５、顶级物管品牌物管金色海岸：戴德梁行物管：管家式服务、港人负责制第一太平戴维斯顶级管家物管东方润园：全球招聘＼荷兰皇家管理学院培训金色海岸：港人负责制五星级酒店物管深蓝广场：雷迪森广场酒店 华府天地：五星级酒店式服务顶级豪宅KPI（四）６、高新科技安全摄像监控＼红外监控＼门磁＼