大盘房地产开发项目投资经济分析方法研究.pptx

大盘房地产开发项目投资经济评价分析方法研究山东师范大 刘建中一、项目的提出 房地产开发策划就是如何更有效的运用资金，使项目在未来销售过程中顺利并达到畅销，也就是说，要在同样的资金投入的情况下，获取最大的投资收益，也就是尽可能的减少投资风险。其主要手段不是降低建设工程成本，而是通过资金的合理分配，运用恰当的项目投资经济评价分析的方法，将资金投入在能使房地产开发项目增值的设计上。 一、项目的提出 作为房地产投资分析从项目前期的市场调研开始进行全方位的策划与研究，为房地产投资者提供科学的投资经济评价，研究与服务的目的是提升项目的价值，围绕提升项目的价值，来运用各种研究方法与手段，使项目处于最佳状态走向市场，为此，以虚拟大盘房地产项目作为典型案例，对其投资进行经济评价分析研究，取得成功经验后，加以广泛的推广为房地产投资进行服务，也就是服务于社会，为经济的发展添砖加瓦。 一、项目的提出 本大盘房地产开发项目位于某市成熟区域，占地500多亩，建筑面积达50多万平米，是名副其实的都市大盘。这给项目开发带来了双重压力；一是大盘操作风险，包括市场的供需、容量、产品、客户定位、资金等风险；二是与郊区大盘不同，本大盘房地产项目位于老城区，既具有本市的传统历史，又有本市现代工业发展的缩影，我们的社区不可能脱离这些文化，因此如何整合这些资源、采用什么样的模式挖掘这些文化资源，是项目开发的重点和难点。一、项目的提出 把项目开发成某市、甚至全国知名楼盘，关键是对项目进行精确的定位：把该项目开发成一个什么形象的社区，即市场定位和形象定位的把握；我们的楼盘为哪些人开发，即目标客户的定位；我们的社区应为客户提供什么样的居住条件和环境，即产品定位；我们采用什么样的方式和次序进行开发，即开发模式和开发节奏的确定。以上工作的关键就在于对该项目投资经济评价进行详细研究，做出科学的决策。 大盘房地产开发项目投资经济评价研究，通过本大盘开发作为的典型案例，运用模糊数学的方法，运用微观财务分析与宏观经济效益分析、静态分析与动态分析、结合盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，资金筹措方案、建设开发期投资的运用和控制，提出控制风险的方案，对投资风险加以防范与控制，提高房地产项目投资经济分析的质量，减少房地产投资项目的盲目性，引导房地产开发健康发展，提高大盘房地产项目的投资的经济效益、环境效益和社会效益。二、工作过程与方法 根据规划模拟工程工作的内容，做出(建筑工程)分部分项单价估算表（建筑工程）综合估算单价分析表、机械台班费估算单价表、（装饰工程）分部分项单价估算表、（装饰工程）综合估算单价分析表、（零星项目）估算单价表、（安装工程）分部分项单价估算表、（安装工程）综合估算单价分析表、（安装工程）机械台班费价格表、（安装工程）人工费价格表，形成模拟工程投资估算概况表，形成投资方案的可行性分析的因素，投资方案通过量的论证和分析，确定方案是否可行，为项目的顺利运作提供可靠的投资依据。 大盘房地产开发项目地块示意平面图模拟工程概况表 工程概况：总用地面积536亩，总建筑面积53.06万平方米，其中住宅建筑面积是45万平方米，配套公建建筑面积是5.17万平方米，非配套公建建筑面积是2.89万平方米，本工程模拟建筑面积约17472平方米。（高层住宅为45.5%，多层住宅为42%，公建为12.5%综合测算而确定）该工程为二类多层建筑，共8层，建筑总高度为23.1m，工程为框架结构与砖混合结构，建筑结构的类别为丙类，建筑耐久年限为50年。耐火等级为一级。建筑物抗震设防烈度为六度第二组。 投资概算表 概算价（万元）1572.299 其中 （万元） 建筑工程：794.713 装饰装修工程：554.021 安装工程：223.565 工资单价 建筑工程：22元/工日、安装工程：22元/工日装饰装修工程：25元/工日 单方造价元/ ㎡建筑工程454.85 装饰工程317.09 安装工程127.96 单方总价 899.9元/㎡开发周期及方案的确定 开发方案开发周期开发时间每期开发量方案一三期5年一期 2年 15万平米二期 2年 15万平米三期 1年 23平米方案二三期4.5年一期1.5年 23万平米（含配套）二期 1.5年 15万平米三期 1.5年 15万平米方案三二期3年一期 1.5年 26万平米二期 1.5年 27万平米（含配套）方案选择方案二项目开发次序于节奏 影响开发次序的主要因子分析（1）经济因素：项目已经经济分析研究，无论先开发哪个地块，对项目影响都不大。（2）工程因素：分析本项目，项目周边道路多，利用施工路线的选择，因此所以无论先开发哪个地块，对项目影响都不大。影响开发次序的主要因子分析（3）市场接