某地产房地产金域蓝湾营销执行方案.pptxVIP

营销执行案;本案要旨;与区域内竞争对手的关联 与干扰型区域外市场的关联;根据东莞房地产的发展现状，根据本项目所在区域的距离及交通情况，圈定两个区域圈层： 大松山湖片区【大朗镇、松山湖、大岭山镇】 周边区域【东莞城区、寮步片区、常平片区】;;区域;原则： 区域 规模 档次 产品 客户;占地约6.85万平方米，建筑面积10.96万平方米，容积率1.6;占地面积9.47万平方米，建筑面积189467.6平方米，容积率为2.0;l?;;;与区域内竞争对手的关联 与干扰型区域外市场的关联;;常平片区;标准项;本案竞争主要来自同一大松山湖圈层的长城世家、金地格林上院，相比这两个竞争对手，强调是万科品牌及本案位于大朗镇中心区的成熟配套的优势。 同时建议是否可以松山湖1号到本案开设穿梭松山湖的巴士，提升本案与松山湖的交通便利性。 对于周边的常平、寮步和东莞城区的竞争来说，以其说是项目的竞争不如说是片区价值的竞争，是大松山湖与三个片区的竞争。;;项目位于大朗镇中心，且也是大朗明年同期同类产品仅在售项目，本镇区客户将本案最直接也较稳定的的客户来源。 大朗镇位位于大松湖片区，与北部工业区（特别是华为、漫步者等大型工业厂工）距离很近，可以说是基本连为一片，松山湖园林的客户将重点争取的群体，同时也是与主要竞争对手主要竞争的客户。 交通的便利及莞深一体进程的推进，越来越多的深圳人到莞置业。松山湖的未来规划、园区环境及万科金域蓝湾的品牌都将是吸引他们投资的诱因，让他们看到更丰厚的投资前景。 ;客户特征：;大朗镇区中高端客户 （2）子女独立型：年龄在23~28岁之间，目前与父母一起居住，月收入在5000~10000元之间。家庭环境优越，购房的款项主要来自优越的家里，并受过良好的救教育，有较高的审美水平，对居住一环境有更高的需求，要有更高的园林品质和工艺、有专业的物管服务、更高档的楼盘品质。主要需要产品在100~120之间。 关键词：80后 基本没有受过太多的苦，在相对幸福的环境中生长。经历新旧社会观念的更替，形成了多元化的人生观和世界观。早恋/扩招/千年虫/金庸/周星驰/韩剧/NIKE/出国/就业压力等。在快速变化的社会里成长，有一点激进、有一点迷茫。在精神上充满激情，青春，爱尝试，有力量，无成见。他们是成长的一代，变化了的一代，不太一样的一代 关键词：个性、品味 内心向往特力独行，喜欢能在一定程度上标榜个性、彰显个人品味的东西。因为我们追求个性的张扬和属于自己的生活观念。他们更能欣赏的，是有一定品味的时尚。较为关注和崇尚潮流，追求有格调的生活。 关键词：物质化 追求物质享受和感官刺激的一代。 充满梦想和追求的一代。 快餐化的生活，外包化的生活。 消费一族，相对老一辈更倾向于少储蓄，消费观念也使得他们难于积累储蓄。 关键词：时尚、科技 网络化：网络冲浪/个人主页/EMAIL/CS/QQ/MSN/博客. 数码化：MP3/N93/数码相机/摄像机/蓝牙 都市化：星巴克/卡布奇诺/CBA/体育公园/歌剧院;松山湖园区客户： 年龄以25-30岁的年轻人为主，收入水平在5000-10000元/月左右。高学历，以管理及研发人员为主，有很强的学习能力。虽然大多为一次置业，但审美能力很高，园林、户型、物管他会都会仔细比较。大多来自深圳/上海/北京等大城市，有很强的都市情结。需求的产品主要是在70-80㎡的两房及100㎡左右的三房。 关健词：精英 他们同龄人中的精英，从读书到工作都得到比别人更多更高的成绩，从事高智力型的工作，习惯“聪明人”称谓，有很强自信心和自尊心。工作能力很强，但自理能力相对较弱。 关健词：孤独 尽管有松山湖优美的自然环境，但初来乍道心里总少不了孤独感，更容易参与一些群体性的活动，如音乐沙龙、野外郊游或一些公益性的活动，渴望通过交流化解这种孤独， 关健词：都市 他们来自于大都市，大都市的身份让他们感到高人一等，来到陌生的东莞，他们渴望找回熟悉中的都市印记，咖啡厅、小酒吧、体育馆、图书馆、西武、万象城。他们希望能和有都市情结人交流小资，希望一个有隔离的生活圈子，希望与嘈杂的乡镇保持一定的距离。突现他们“其实是不一样的都市人”。 关健词：创意 他们大多从事高新行业，工作一直都是强调创新和创意。有很高的审美能力，认为创意是最好的让生活不那么闷的方式。他们常到宜家挑选杯子、椅子等创意家居，也为此自豪。通过创意，他们可以过得和别人不一样，他们可以表现自己，证明自己，他们也为此津津乐道。 关健词：学习 高收入就代表高压力，智力不断的输出，他们常感到思维枯竭，想一个新的创意点是越来越难。看到不断进步的同行同事，倍感压力，他们需要不断的学习不断的充电，上专业网站，读专业书籍，有良好的阅读能力和习惯。 ;客户特征：;客户特征小结：;;卖点整合;;策略前的思