某房地产项目前期市场调研报告.pptxVIP

北京国利地产综合服务机构 2011.6;报告须解决4大问题;报告主要提纲;一 沈河区概况;区域特征-沈河区位居城市中心享有钻石商圈美誉，本地块位居成熟居住区内;规划调整：10年沈阳实行新的区划调整，将东三环以西，浑河以南，沈吉铁路以北的原东陵区城区部分划归沈河区，使区域潜能获得释放。地铁一号线的开通以及延长线的开工建设使得区域内沿线各项目价值更加凸显。 名盘云集：保利花园、保利海上五月花、水晶城、佳和新城等原隶属于东陵区的楼盘因为行政区域的变更使得这些项目整体性价比快速提升，相应的价格也是攀升明显，每年整体均价上涨至少千元左右。;房地产黄金板块汇聚 住宅产品稀缺;市场部分总结;二 区域房市场供求分析;沈河区2010年度商品房供应量为152.85 万平，建面套数为15203 套。商品住宅供应量为80.84万平，建面套数为8910套。;本年度商品房成交量78.84 万平，成交套数7686 套。商品住宅成交面积55.59 万平，成交套数为6016 套。;区域供需关系分析;市场部分总结;三 区域典型项目分析;;五矿万泉公元;公园雅筑;目前周边可类比在售住宅项目仅有沈阳万城的公园雅筑以及五矿集团旗下的精品住宅五矿万泉公元： 公园雅筑目前已进入到尾盘销售阶段。 五矿万泉公元总四栋，一期①、②号楼2010年12月入市，,均价8500，2010年5月22日位于园区内部景观较好的③、④号楼集中入市，主要以公园地产为噱头，配合优质的园林设计以及会所配置，实现其打造舒适型精品住宅的目标。但根据市场的供需状况考虑，目前在售200套销售周期半年左右，不会与万柳塘项目形成正面竞争。;区内住宅产品逐渐由中小户型向大户型过度;2010年，区位优势特别明显的项目（万科柏翠园、华府新天地等）开盘价格相对于其他楼盘来说上涨趋势明显； 目前区域内多以高层为主，高层精装修一般为13000 元/㎡，精装费一般为1500 元/㎡；非精装高层一般为8500元/㎡。清水洋房一般在9000元/㎡。商业项目一般为15000元/㎡； 价格相对于09年整体上涨很多，2011年区域市场继续呈现供售两旺的局面。;由于新开发项目稀少，锁定区域的客群多以二手房为目标，但二手房多存在社区老旧、户型较差、使用年限长、居住人群低端生活环境杂乱、小区缺乏有效管理维护等问题。周边区域新建住宅产品的十分匮乏。;客户分析-学区房客户、投资客和改善型客户云集;总结-未来市场几乎无竞争，项目开发潜力巨大;四 项目本体分析;用地性质：居住商业 规划用地面积：18348.2㎡ 容积率： ≤3.5 规划总建筑面积：7.92万㎡ 地上建筑面积：6.42万㎡ 其中：住宅建筑面积：5.46万㎡ 网点建筑面积：0.96万㎡ 地下建筑面积：1.5万㎡ 土地使用年限：居住50年 商业40年 项目地址：沈河区万柳塘路44号 占地面积：1.83万㎡;项目周边环境-成熟区位 丰富配套 便捷生活;S;商圈;目前一线城市的学区房效应表现明显，价格远远高于市场均价。一所名校往往能提升整个区域的价值，这是房地产公所周知的发展规律。;医疗设施-优质医疗资源，项目价值提升引擎;公园;生活配套-三大商圈交汇，公园生活尽享都市繁华;总结-本项目地块位置、周边资源环境，十分适合小体量住宅开发;五 项目经济估算（请中铁增添此部分内容）;六 房地产可行性研究结论;发展结论-城市精致高尚住宅，不可多得的都市核心区开发项目，开发前景良好，值得中铁9局好好把握;七 产品规划初步建议;规划建议-现代简约，精致风格型唯美社区;产品类型-小高层或高层板楼，大户型一梯两户或小户型一梯三户产品，满足不同人群需要;户型配比建议-满足内部员工需要为前提，设计市场接受度高的优秀户型;商业定位-社区配套性商业满足本小区和周边小区需要;园林景观建议-以节约成本为前提，打造特色多维园林体系;智能化配置-通过产品细节打造高端住宅典范，视成本可做加减法;神圣的工作在每个人的日常事务里，理想的前途在于一点一滴做起。 创造性模仿不是人云亦云，而是超越和再创造。 逆境给人宝贵的磨练机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。15:1915:1915:19:3715:19:37 所谓天才，只不过是把别人喝咖啡的功夫都用在工作上了。 强烈的欲望也是非常重要的。人需要有强大的动力才能在好的职业中获得成功。你必须在心中有非分之想，你必须尽力抓住那个机会。 患难可以试验一个人的品格，非常的境遇方才可以显出非常的气节;风平浪静的海面，所有的船只都可以并驱竞胜。命运的铁拳击中要害的时候，只有大勇大智的人才能够处之泰然。 不放过任何细节。2月-212月-212月-212月-21 惟一持久的竞争优势，就是比你的竞争对手学习得更快的能力。 把你的竞争对手视为对手而非敌人，将会更有益。 一