某房地产推广策略案.pptxVIP

天森·金海国际阶段推广策略案昆明中原事业三部 KunMing.07.2011 营销工作回顾及问题指出策略思考营销核心问题剖析下阶段策略方向初判亟待优化的工作报告内容营销工作回顾及问题指出Part 1Part 1.1营销工作回顾营销工作回顾4月14日5月4日7月4日6月2日营销推广昆明市场试探项目认筹启动初次亮相世纪城客户试探区域客户深挖营销节点春季房交会接待中心进场线上推广启动营销策略调整加油周刊4期；春城晚报1期；云南地产1期；昆明买房1期；世纪城写字楼电梯门广告；云南地产1期；线上房交会会刊体育城写字楼陌拜；关上客户陌拜；大客户洽谈；短信投放；区域客户陌生拜访；大商汇巡展；大客户洽谈；区域客户陌生拜访；黄页电话邀约；短信投放；中原项目推介；短信投放：螺蛳湾+万科客户线下项目入市：借助房交会参展，项目成功亮相；房交会后，项目以世纪城3#楼作为接待中心，保证项目持续展示通过2011年4月14日至4月18日的房交会亮相，项目现场总共登记客户632批，并成功认筹客户134批；房交会后，因产权不能办理到户，多数小面积投资客户不能购买；2011年5月4日项目组销售同事进场，接待中心共接待批到访客户20批，接待进线电话103批。项目于6月2日正式启动认筹项目2#价格表确定项目认筹口径+项目认筹方案认筹活动启动推广天森关系户认筹Part 1.2阶段推广分析项目推广——短信投放东莱科技：投放两次，6月4日、5日累计发送28万条短信；短信内容：【天森?金海国际】世纪城东*多层生态5A写字楼，坐拥双轻轨便捷交通，尊享国家保税区优惠，总部商务巅峰，国资保障，荣誉钜献！7174888【天森?金海国际】世纪城东?多层生态5A写字楼，专享国家保税区优惠，50年超长产权不限购不限贷！认筹卡全球限量发售！7174888盛唐恒基：投放一次，6月11日累计发送10万条短信；短信内容：【天森·金海国际】世纪城东·国家级保税区·三城核心，畅享双重优惠政策，税收减免补助成就事业新蓝海，多层5A总部写字楼火爆认筹中7174888进线客户概况项目进线客户获知渠道主要为短信、加油周刊及春城晚报。来访客户概况项目来访客户获知渠道主要为路过、短信。进线、来电客户区域概况进线客户区域来访客户区域项目进线、来访客户区域主要集中在东市区。进线、来访客户欲购物业概况进线客户欲购物业来访客户欲购物业项目进线、来访客户对写字楼物业意向较高。进线客户对项目关注点概况项目进线客户主要关注点为价格、产品面积、项目位置。客户情况回顾小结客户积累有限，进线客户无法有效转换成来访；现阶段因推广渠道有限，客户获知渠道主要以短信、路过为主；意向客户主要集中在东市区、南市区两个区域，其次是西市区；项目客户的欲购物业目标很明确——写字楼；项目客户对价格、产品面积、项目昭示性三个方面较为敏感。针对以上对前阶段的客户梳理及分析，项目组现对下阶段的项目营销做出相对应的策略调整，争取突破目前项目的销售难点。策略思考Part 2营销策略方向的思考通过有一系列的营销动作铺排，我们发现：项目电话进线量和客户上访量均有限，但这批客户是潜在的写字楼购买客户；电话进线客户有效转化为到访客户的比率较低；如何提高电话进线量和客户上访量？如何将电话客户和到访客户转化为认筹/认购？如何维护好潜在写字楼购买客户？中原对营销策略的优化分析：客户认知渠道和客户关注点的解决提高电话进线量和客户上访量将电话客户和到访客户转化为认筹/认购如何维护好潜在写字楼购买客户？？为什么不打电话进来？为什么不来接待中心？为什么不认筹？为什么不认购？1、我们从近期昆明市场的变化分析原因；2、我们从楼盘直接竞争对手分析原因；3、我们从前阶段的推广情况分析原因；4、我们从进线客户、来访客户来分析；Part 2.1市场情况分析项目周边竞争楼盘各自发挥自身优势，以4300-7500/平米的价格蚕食着区域内的写字楼产品Part 2.2阶段客户关注点分析进线及来访客户未能转化为认筹/认购客户的原因不了解经开区的客户对周边区域发展无法感知，不认同片区；客户对大面积产品消化能力有限；对比周边项目价格后，觉得本项目价格偏高；考虑到项目用地性质，担心产权证无法办理；实地考察工地后，觉得项目位置一般，昭示性偏弱区域展示、产品展示难题的化解将是下阶段第一要务，否则将会造成进线、到访客户的流失！策略分析小结未来市场潜在供应体量巨大，项目已从区域内的竞争上升到板块之争；区域内竞争日趋激烈，竞争楼盘抢占先机瓜分市场；通过前阶段的推广，项目的价值点：区位位置及未来发展、保税区的优惠政策、产品的自身优势较能够打动潜在客户，需要继续强化；项目存在营销推广中和产品上的问题，我们需要正视项目存在的难点，通过积极的处理，改善项目营销效果：推广渠道单一，潜在客户未能实现最大化覆盖；不直接