某房地产商业销售方案.pptxVIP

谨呈：浙江众安房地产开发有限公司：SH[2007]GW21众安·山水苑商业销售方案版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.07报告目的 统一思路（现阶段项目目标、目标下的策略） 梳理工作（营销执行计划及执行要点） 抓紧落实（工作计划表）注：尾盘时间短、任务重，工作的重点在于执行。项目研究工作步骤项目分析市场分析客户分析目标梳理问题界定与结构化分析项目营销策略项目营销策略案例借鉴项目研究工作步骤在项目营销执行的过程中，双方充分的沟通下，从项目自身与开发商要求相结合结合的角度，对目标进行清晰的梳理. 项目分析市场分析客户分析目标梳理问题界定与结构化分析项目营销策略项目营销策略案例借鉴我们的目标是什么？年度目标2007年实现销售额1.2亿元现已完成5670万元销售额现阶段目标再完成6330万元销售额减去存量住宅929万(销售难度不大)，现阶段销售目标约5400万。我们的目标是什么？——商业销售目标解析一43号楼商业约5800万商业销售（不确定因素）一期商业内街3360万5400万二期商业1850万车库2431万，车位1541万目标解析二战略合作伙伴下的共同目标是什么？实现商业的整体良好去化量化目标销售总额完成1.2亿实现商业的大量去化实际目标注：山水苑的所有商业是一个整体，一荣俱荣，一损俱损。项目研究工作步骤以3C理论为基础，充分分析研究项目、市场和客户三个方面。项目分析市场分析客户分析目标梳理问题界定与结构化分析项目营销策略项目营销策略案例借鉴PART 2.1情况分析项目分析市场分析客户分析项目分析山水苑区位商业情况周边道路与交通流量情况商业周边配套商业价值商业优劣势分析项目属性总结山水苑区位项目位于城市南部板块项目处于潘水路与蜀山路交叉口蜀山路山水苑一期山水苑二期潘水 路本案城南板块潘 水 路潘 水 路蜀 山 路山水苑一期43号楼众安·山水苑总平面图山水苑商业情况山水苑商业分为一期两条商业内街,二期商业街和43号楼综合楼43号楼共四层,面积为7845.79平米,项目属于二期配套的商业，汇德隆超市已经进入一楼；二楼定位餐饮、三楼定位影院及与之配套的辅助商业、四楼定位娱乐休闲；山水苑一期为内街商业配套,剩余共28间商铺,面积从63平米--225平米不等山水苑二期商业剩余21间商铺,面积从70-140平米不等山水苑二期商业街山水苑一期商业内街山水苑二期潘 水 路楼上三层商铺潘 水 路蜀 山 路山水苑一期43号楼众安·山水苑总平面图项目周边道路及交通流量情况本项目周边主要道路为潘水路与蜀山路与市区主要由潘水路连接.蜀山路车流量较大,但多为大型客车与货车,人流量较小项目潘水路段车流量与人流量相对较多周边配套项目资源本区域为萧山中教园区,周边多以中学为主周边商业配套为山水苑一期沿街商铺基本生活商业业态,如:蛋糕店、药店、饮食等大型超市即为山水苑二期43号楼商业---汇德隆超市项目辅射如图所示虚线圆所示区域，其中仅蜀山街道即有人口达3.3万。山水苑商业的商业价值本项目剩余商业所构成的商圈在整个城南板块具有整体性、稀缺性。43号楼的整体规划业态（超市、饮食、电影院、娱乐场所）、一期沿街已经营的商业业态、加以项目周边其他商业现已体现出卧城核心商圈的雏形。现已在43号楼经营的汇德隆超市作为大型商业承担着支撑本片区居民日常消费的角色，不仅服务于山水苑业主，也可以吸引板块其他居民的购物需求。随着人们对城南卧城区域的逐渐关注，片区的成熟、山水苑的入伙，该项目的商业价值会越来越高。项目解析归纳项目优势区域优势 本项目地处城南卧城区域，发展潜力巨大。周边配套优势项目周边配套主要为中学校区，人文气息及人流量具有优势规模优势项目商业具有整体性与稀缺性，三条商业街加一个商业综合楼，在整个区域内具有规模优势项目产品优势项目商业街商铺面积适中、总价低，综合楼有汇德隆超市主力店的带动商机无限项目解析归纳项目劣势区域整体商业氛围淡薄周边除本项目配套商业外无其他规模性商业，整体商业氛围较淡。区域内人气不足，消费支撑不够区域内只有一个山水苑住宅项目，二期业主基本没有入住，因此区域内人气不足，没有消费氛围物业面积较大且不可分割，造成销售难度43号楼2、3、4楼物业面积较大，且产权不可分割，这样高总价的物业不利于寻找目标客户。二期商铺展示性较弱，不利于推广销售二期商业街位置不具备展示条件，对客户认可与销售造成难度内街停车问题不易解决，不具备展示性本项目一期乱停车现象严重，内街商业部分已经成为露天停车场，这样一期商业内街部分包装无法顺利进行，影响商铺销售。自身产品户型有一定缺陷商铺户型内部柱体较多，空间较为分散，使用率