某房地产年度年营销执行报告.pptxVIP

谨呈：北京康堡房地产开发有限公司湾流汇08年营销执行报告报告提纲价格调整工程配合目标营销推广外部环境分析现场包装08年整体营销策略市场大势竞争环境客户认知营销活动 销售力提升07年销售情况对08年的启示分阶段执行计划费用预算目标08年整体营销策略外部环境分析07年销售情况对08年的启示目标08年销售目标08年全年销售金额6.5亿-7亿08年1-5月二期销售60%以上，即56套销售额目标速度目标注：以上目标不包含三期产品08年全年销售金额6.5亿-7亿销售额目标速度目标08年1-5月二期销售60%以上，即56套速度目标08年1-5月二期销售60%以上，即56套月份08-108-208-308-408-508-608-708-808-908-1008-1108-12销售目标1061316118106141365价格目标08年全年销售金额6.5亿-7亿剩余产品08年实现均价21865-23547元/平方米目前二期剩余产品地上面积29727.73平方米08年销售目标解析分解56套62套全年实现签约118套，加07年已售的37套，二期基本售罄客户量1257516375138100125751751637563目标实现问题界定如何积累足够的客户量作为销售目标实现的基础？如何实现速度与价格目标的双实现？目标08年整体营销策略外部环境分析07年销售情况对08年的启示外部环境分析结构外部环境分析市场大势竞争环境客户认知政策环境奥运影响市场大势——政策环境07年政策回顾从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。 8月1日，新版《二手房买卖合同》正式实施，以往二手房买卖中的阴阳合同现象将得到很大程度的抑制。第二套住房首付不得低于4成，贷款利率不得低于同期贷款利率的1.1倍2007. 4.52007.5.192007. 6.52007. 9.272007. 8月2007. 7月2007. 12月2007. 9月中国人民银行决定从2007年4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 中国人民银行发布公告，决定从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 国家八部委联手查中国房价暴涨因素 深圳是重点城市;深圳市13个部门联合开展的全市房地产市场秩序专项整治行动；7月2日，深圳市房地产业协会网站发布通知要求， 8月1日起，深圳二手房交易将全面启用《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》。 央行于7-9月3次上调节存款利率，2007年，先后上调存款利率5次，上调存款准备金利率8次第二套房界定以家庭为单位市场大势——政策环境07年政策回顾政策区域时间相关政策关键词金融税收2007.1.16房地产企业土地增值税清算控制囤地，降低土地成本时间价值对利润的贡献 2007.1-12月央行8次上调存款准备金率，6次加息增加置业压力2007.8部分银行取消加按揭、贷款审批手续严格、控制多套购房贷款成数，购买三套以上客户银行可能不予办理按揭金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高2007.9第二套住房个人房贷首付不得低于40% ，贷款利率不得低于1.1倍完善税收政策，提高首付门槛遏制炒房投机2007.12二套房以家庭为单位认定住房贷款的次数遏制炒房投机金融税收政策开始介入, 通过紧缩银根、提高置业门槛的手段抑制投资市场大势——政策环境07年政策回顾结论提高首付、提高贷款利率、二套房认定政策出台的同时，银行加大了贷款审查力度，手续时间延长，导致客户放弃购买或因审查不合格被迫放弃购买。深圳等地房地产市场波动影响，导致客户对北京市场未来预期不乐观，观望情绪持续加重，成交量持续下降，整个市场呈现有价无市的状况。一系列政策对于高端客户购房决策产生的影响不容小觑客户观望情绪加剧，购买决策周期增长市场大势——政策环境08年政策预期制约政策2008年货币政策将由“稳健”改为“从紧”，加快汇率升值、提高利率水平，控制货币供应增速，并将在明年的宏观调控中发挥重要作用。整体货币政策刚刚结束的中央经济工作会议，对2008年我国经济走势定了几个基调，防止经济过热，防范金融风险，实施从紧的货币，严格控制货币总量和投放节奏，严格控制新开工项目。在以上环境下， 2008年货币政策的思路是利用汇率政策和利率政策控制应对通货膨胀和国际收支不平衡，并且通过利率政策对资产价格产生长期的影响；利用数量政策回收流动性，控制货币供应增长速度以此控制经济过热发展和资产泡沫，要达到货币政策的目标取决于货币政策工具及其配合使用的方式。 因此，2008年货币政策调控概括起来是利率政策、汇