深圳满京华写字楼项目推广策略提案_76.pptxVIP

THESE YEARS 曾经……世界500强企业写字楼　合肥金地国际城重庆著名写字楼申基会展国际深圳财富广场，深圳赛格广场，深圳鹏基商务时空等曾是我们主创的战斗痕迹，革命精神一直延续到满京华项目上，更加自信。MANJINHUA FORTUNE 走进枭雄商务时代满京华OFFICE围剿法则BIC(博讯传意）广告市场满京华·MANJINHUA PLAZA什么是冷兵器时代?所谓冷兵器时代就是指推广纯粹物理硬性卖点它的确很管用,但只局限于没有竞争的年代大中华交易广场：商务联合国；全球财富引擎； 国际诺德中心：甲级写字楼升级版；纯正商务； 标准安联大厦：甲级写字楼领跑者；活体建筑； 生态国际商会中心：新高度，新旗舰； 地标新世界中心：新经济，新高度，新世界； 尺度金中环：会展联体，双地铁生态商务空间； 位置2008 · 深圳写字楼市场扫描■罗湖区的写字楼市场已经相当成熟，开发量较少；■福田区，由于中心区的崛起，特别是CBD商务中心区的发展，使该片区成为深圳写字楼市场关注的热点，美联物业江少杰预测2008年写字楼租金会回归到6%左右的理性回报率。■南山区由于位置的相对独立性，写字楼的辐射区域较小，以片区消化为主。“概念”成为写字楼最大冲击力武器“中心区概念”、“CBD概念”、“会展概念”等虽然出现了一段时间，但直到今年才真正体现出其魅力、威力。中心区写字楼正在利用这股概念热乘风破浪，大象起飞。“CEPA概念”、“地铁概念”则是今年才刮起来的另一股热风。“宽体办公” 、“生态办公” 、“活体建筑”、“健康写字楼” 等概念相继问世。华润大厦打出 “第四代写字楼”的概念，提倡写字楼不仅要多元化，更要精品化、品牌化、人性化、生态化，与国际商务办公环境接轨，以满足全球化时代跨国企业发展的需求。1.写字楼市场供应量相继减少据权威部分预测，中心区一手楼在26000左右，二手市场的总量才5000万平米2.竞争格局的过度集中化地铁地标、行业地标、商业地标……健康主题、生态主题、地铁主题、金融主题、CBD主题、数码主题、国际化主题…… 3.产品的高度同质化 5A智能、区位交通、周边配套、豪华装修…… 外立面：现代风格，LOＷ—Ｅ玻璃幕墙写字楼市场存在的竞争，不能单纯理解为新盘与新盘的竞争，二手市场也是一个间隔性租赁竞争，但是，我们必须知道，市场我们是谁也无法控制的，最聪明的做法就是，挖出我们的“核商务动力”。我们的优势在哪里，如何力挽狂澜？观念满京华·MANJINHUA PLAZAA 外在三大隐患观念隐患大部份企、事业主较为保守，依旧保持着厂房办公的传统概念，市场份额没有开发完整。投资隐患租赁市场的不景气，会直接影响投资客市场份额的萎缩成本隐患1、大幅度提高写字楼档次，会降低利润。2、价格竞争，同样降低开发商利润。B 内在三大隐患硬件隐患深圳写字楼开发以中档为主，市场缺少类似深圳地王广场，广州中信广场的高级写字楼，硬件配置如电梯、大堂，以中档为主 配套隐患深圳写字楼，商务配套主要以银行、会所、西餐厅为主，缺乏视频会议室、商务便利店等配套设施“国际商务”彻底变成了一句“空话”推广隐患推广概念满天飞，没有从产品实际出发，缺乏核心竞争力，市场中没有真正象样的，高品质写字楼形象针对写字楼市场存在的6大隐患在本项目的推广中是否要逐个规避？答案是NO！有些隐患在整个营销中是无法避免的项目本身的体量并不算大，没有必要、也没有义务去为整个中心区写字楼市场做出贡献BIC主张有针对性地有所“取舍”彻底转变所有人的传统观念是不可能的。当中国商务已经大张旗鼓地宣称与国际接轨，我们提出“你的思想与你的办公室有没有跟上时代浪潮？”观念隐患产品的市场认可度是投资客的重要保障。提升产品的质素与推广高度是解决投资客的出路。建议在推广中强化其产品的“功能性”、“多元化”可根据买家的实际情况进行自由组合与分隔，满足多元需求。观念隐患成本隐患不建议牺牲硬件成本来提升产品质素我们采取的策略是“产品是一样的，说法是不同的”硬件隐患ＢＩＣ采取的策略是将本项目具备的优势加以整合，建立“高端商务独特主张”，彻底区别于其他竞争产品，树立中心区高端商务价值标杆。配套隐患ＢＩＣ主张采用“软配套”的做法来弥补本身的商务配套的不足的缺陷。所谓“软配套”就是“服务配套”，在以往我们推广写字楼经验来看，中、小型公司企业以及创业者在商服咨询方面特别有需求。我们的产品可以提供“商服咨询”来提升整个产品的竞争优势。我们拟订了一些服务内容，可根据实际情况进行增加或删减一、商业服务类：创业协助、商业法律咨询二、创造性服务类：空间设计、商务写作及编辑、各国语言翻译、远程虚拟助理三、法律服务类：一般商业法律咨询、税