深圳仙湖前期策划报告二期定位报告102p.pptxVIP

天下大势，大耗子死 亿元别墅，亮相京沪 牛皮贴墙，管家熨报 长城脚下，建筑传世 南国博鳌，官邸拍卖 近看深圳，豪宅塞车 富人居处，仍不堪言 蛇口银湖，廉颇老矣 华侨一城，稍逊风骚 山海盐田，略输文采 深港互动，必然趋势 良港口岸，国际舞台 仙桐之畔，风生水起 天赐机缘，更待何时;;显赫之后，只为自然心动……;仙湖山庄2期定位报告 __PRESENTATION VERSITION（2004）;; ;楼盘;莲塘片区-发动因素; 交通条件：地理位置距市中心区较远，面临交通瓶颈，由市区仅罗沙公路一条主干道通往东部，交通情况有待改善； 影响力：缺乏豪宅片区氛围，片区发展欠成熟，知名度有待提高； ;项目现状;1期 护堤;周边物业情况;地块优劣势;如何让产品发挥自然禀赋的优势并规避片区环境的劣势？; ;总体市场;产品界定;;;;深圳历年别墅市场户均面积主要集中在270-340 m2之间； 历年别墅市场供应，莲塘片区的户均面积最小，说明片区形象相对低档。;竞争状况;;楼盘; 全市范围内的竞争，日益激烈的竞争态势 面积范围：Townhouse 170-270m2， 独立/联体别墅249-687m2 均价范围：￥12000-20000/m2 主要风格：欧陆风格、美式风格 ;就购买力相当的客户群体，在总价接近的情况下，别墅选择已经面临来自其他类型产品的冲击。 Example, 云深处，联排别墅：212平米，单价￥10050/m2，总价：￥213万 雅颂居，复式单位：250平米，单价￥13000/m2，总价：￥330万 ;竞争分析结论;片区市场;;;1.银湖占有资源的唯一性，作为较早开发的豪宅片区，其价格标杆得到了支撑。 2.香蜜湖片区为02、03年推出别墅项目的主要区域，成为市场热点片区。 3.华侨城作为深圳现有豪宅片区的主要代表，其在人文等资源方面具有相对优势，价格不断攀升。;深圳别墅片区分布;深圳别墅片区分布;深圳别墅片区分布;深圳别墅片区分布;深圳别墅片区分布;深圳别墅片区分布;深圳别墅片区分布;;问题点; ;;年龄分布：30-45岁之间，占76.4%的比例 职业构成： 私营老板：54.5% 企业老总：10.9% 高级白领人士：25.5% 从事金融证券行业的人和一部分公务员：1.8% ??注点：居住品质、认同感、优越感，价格需求弹性较低 建筑风格偏好： 欧陆古典风格与美国庄园式别墅风格;多数比例客户选择一次性付款，说明客户具有较强的支付能力； 成交单价在从14500-17500之间； 一期别墅样本较少，花园洋房价格实现较低、户型小，不具备参考价值。; 客户对木质结构的使用年限存在很大的疑问，对日后的保修 费用也有很大的顾虑； 对￥17000/m2的均价,难以接受； 感觉小区的安全性保障不足； 物业管理服务水平还未能达到别墅业主所期望的品质生活； 项目宣传少，知名度及来访客户不足，直接影响销售。; 一期客户的购买力较强； 北美建筑风格并不是主要成交障碍； 客户对木质别墅的实用性质疑，且不认可木制别墅因高成本导致的高价格； 成交客户主要为罗湖原居民，对莲塘片区环境比较认同。;问题集中; “告诉我一些新的理由， 可以让我重新考虑在莲塘买大的房子”;;定 位 因 子;定位因子之一： 充分挖掘仙湖-梧桐山片区的深度价值以抗衡热点片区;最虔诚的祝愿文化;最高华的天然地脉;;财富的至高地脉 ——倚山而立，仙湖天佑; 一座城市只有一处地方，可以尽览城市脉动;定位因子之二： 实现产品价值与片区价值合一以提高产品的竞争力; 在亘古不变的钟声里， 凭借弘法寺独有的光辉， 照亮的是一种完全中国式的和谐， 开窗直面着青山巍峨，蛙声鸟鸣每日相伴， 将陶渊明之“结庐在人境，而无车马喧”的意境完全呈现。 在有如世外桃源的山道上， 褪去一切纷乱，静听弘法寺千年更迭的文化， 堪称中国家园的理想典范……;定位因子之三： 基于产品和片区文脉的居住模式的差异化 以抵御泛滥的欧洲和美国风格; ;亲近自然， 是顶尖阶层的荣耀;返璞归真，绚烂归于平淡;财富的终极表现——气质;东方的现代美，优雅神秘的贵气;显赫之后，只为自然心动;静以致远，雅韵绵长;定位因子之四： 把握主力目标客户最根本的需求 ——品位（优越）与个性（差异化）;朋友与热情,是生活的原动力 茗茶是生活的一部分 用热情适度享受人生,认真而不要太严肃 家是最大的财富 不离繁华市区太远 仙湖山庄的交通很方便 他是一个喜欢一切都让自己轻松起来的人,他的家完全按照他自己的想法设计的,体现我的心情和好恶 这是上风上水 他把餐厅扩大了不少,因为总有许多的朋友造访 二期的配