某休闲广场项目整体定位.pptVIP

商务公寓设计建议 原则： 柱网结合停车、商业要求，方便自由组合 每户力争有好景观 平面布局体现出经济实惠 做法建议： 布局：有观景阳台或观景窗 厅开间最好达3.6米 弹性化基本单元可自由组合 层高：商务公寓层高不小于3米 装修：统一标准，风格简约 外立面体现现代办公形象；较商务公寓上一台阶；建立在松江新城的写字楼领导地位； 智能化力求达到上海甲级写字楼标准； 大堂面积不低于150 ㎡，豪华标准装修； 配高速豪华电梯； 引入现代休闲概念，配套全新的商务会所； 基本单元采用较大跨度类型（60-100 ㎡ ）； 空中平台共享； 外立面设窗下灯。 商务写字楼卖点 商务写字楼卖点示意 现代感的办公形象 全新的商务会所 平面基本单配置 300M 2 320M 2 350M 2 280M 2 额外面积 额外面积 额外面积 电梯机房 前室 前室 额外面积 公共卫生间 灰色面积利用 公共部分装修建议 原则:时代感、国际化 建议 电梯厅、走道 统一、高档 群控进口高速电梯 单元内 天花统一标准装修，其余毛坯 公共卫生间 电梯间 电梯间 配套设施建议 原则：闲适、尊贵、高雅 做法建议： 建议设豪华多功能现代商务会所，不少于2000平方米 包括：大、中、小型会议室 高级商务餐厅、网吧、书吧、健身中心 书吧 高级餐厅 会 议 室 多 功 能 演 示 厅 智能设施及物业管理建议 原则：舒适、方便、人性化 楼宇自动化——BA 通讯自动化——OA 办公自动化——SA 保安自动化——CA 消防自动化——FA 裙楼空调监控系统 送排风监控系统 变配电系统 照明监控系统 电梯控制与管理系统 电话遥控系统 结构化布线系统 网络系统 物业管理自动化系统 水电表远程抄送系统 电子公告服务牌 电子巡更系统 闭路电视监控系统 停车场IC卡管理系统 消防自动报警及自动灭火系统 消防应急广播 防烟排烟系统及空调新风系统 小户型，面积50－80 ㎡，一房或两房 设计中考虑双拼的可能性，保持一定的弹性； 利用灰色空间，尽可能多送面积； 设置凸窗、转角窗 必须明厨明厕 厨房设排烟道 居住公寓规划设计卖点 居住公寓卖点示意 现代风格建筑立面 居住公寓卖点示意 典型户型： 户型方正，实用率高 错阳台 阳台前后错位，使其顶高超过6米，阳台不算面积 总体发展战略与策略回顾 第一部分： 居住公寓／商务公寓／小开间写字楼 居住公寓 商务公寓 小开间写字楼 外立面 住宅立面、可设凸阳台 公建风格立面、设凹阳台 强烈的时代感、无阳台 大堂/门厅 30 ㎡左右，1层高度 60 ㎡左右，1层高度 200㎡左右，高度10米 电梯 1.0米／秒 1.5米／秒 2米／秒 卫生间 内部设 内部设 公用洗手间 厨房 设厨房，排烟道 不设，无明火 不设 会所 休闲服务为主 休闲服务结合商务服务 商务服务 智能系统 可考虑宽带接入 宽带接入 5A程度高综合布线 空调系统 分体空调 分体空调 分体，可考虑中央空调 公共装修 一般 要求较高 高级装修,体现办公形象 标准层高 2.8－3.0米 2.9－3.2米 3－3.5米 停车位 1个／2户 1个/1.2户 1个/150－200 ㎡ 开窗面积 适合居住要求 宽幅窗体 大面积景观窗体 商业部分总体战略 面对中高端市场采取主题式经营战略 增加商业物业的分隔弹性，吸引投资客 回避大型百货与综合购物中心的的竞争，采用专业市场的形式，吸引品牌主力商家进驻 业态选定原则—— 目前在松江具有唯一性和号召力 业态有利于提升后期物业开发档次 采用专业市场类型，对交通设施要求弱于百货业 配合松江正在快速发展的市场 主力商家： 其他商家： 采用出售或出租方式向市场推出其余部分，由市场自由定义业态。 商业开发策略 1、遵循有利于营销与展示的原则，首期开发沿方松公路部分商业。 2、娱乐、休闲主体部分沿临开元商业项目部分建设，以达到充分利用开元项目之商业人流，并与之共同将商圈连续和扩大。同时，亦与一期商业项目相呼应，使夹在之间的部分增值。 3、在一、二期主体商业之间以主题形式造街造坊（open mall），使一二期商业主体部分互连互通，打造都市综合体核心要素。其实质是室内商业街铺化。 本次汇报需解决的部分深化内容 客户来源（区域内／区域外）？ 市场现有写字楼的需求量？ 产品分配比例（稳健方案／高附加值方案）？ 项目的最佳开发时机？ 项目卖点？ 第二部分： 基于项目的总体发展战略与策略，我们对项目所定位的市场进行针对性的调研，并考虑到未来竞争项目，由此来确定不同分期、不同物业类型的客户定位，从而提出相应的开发策略。 1、松江商务办公物业市场特征 金融： 银行、信用社、证券、保险、拍卖