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第三节 房地产价格的市场法评估 一、 比较法基本原理 它是将估价对象房地产与在估价时点近期已经发生的类似房地产交易实例进 行比较，通过对交易实例的价格进行适当修正，以此估算出估价对象的 试产价值的方法 二、市场比较法估价步骤 1. 搜集交易实例 收集的交易实例包括：（ 1 ）交易双方的情况及交易目的（ 2 ）交易实例房地产状 况（ 3 ）成交价格（ 4 ）付款方式 2. 选取可比交易实例 可比交易实例即可用作比较参照的交易实例。所选取的可比交易实例，应符 合（ 1 ）是与估价对象类似的房地产。（ 2 ）成交日期与估价对象房地产 的估价时点相近 （ 3 ）成交价格为正常价格，或可修正为正常价格 3. 建立价格可比基础 选取可比交易实例，应对可比实例成交价格的表达方式和内涵进行统一，以便于进行交 易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正。 具体内容包括：统一付款方式、统一采用单价、统一货币种类和货币单位、统一面积内 涵和面积单位 4. 进行交易情况修正 是为了排除可比实例交易行为中的某些特殊因素所造成的成交价格偏差，将其成 交价格修正为正常价格 5. 进行交易日期修正 方法：（ 1 ）采用房地产价格变动率进行修正（ 2 ）利用房地产价格指数进行修 正（ 3 ）利用自己的经验积累进行判断，加以修正 6. 进行区域因素修正 方法：直接比较法和间接比较法 区域因素修正的方面包括：（ 1 ）繁华程度（ 2 ）交通便捷程度（ 3 ）环境 （ 4 ）景观（ 5 ）公共设施配套完整程度（ 6 ）城市规划限制 7. 进行个别因素修正 修正的内容：（ 1 ）土地个别因素修正（ 2 ）建筑物个别因素修正 年限修正系数为 : 〔 1-1/ （ 1+r ） m 〕 / 〔 1-1/ （ 1+r ） n 〕 8. 确定比准价格 将选取的多个可比交易实例，进行上述各项修正之后，综合考虑确定评估 结果。常用方法：（ 1 ）简单算术平均法（ 2 ）加权算术平均法（ 3 ）中位 数法（ 4 ）众数法 市场比较法中交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修 正，可采用百分率法、差额法或者回归分析法。 三、回归分析法 遵循一般的多元回归分析原理，其基本公式是 四、基准地价修正法 是将基准地价作为市场比较法中的可比实例，然后对基准地 价进行交易日期、区域因素、个别因素修正，得到某一宗 地价格的评估方法。 五、比较法应用举例 图表 4-21 估价对象及可比实例资料 项目 坐落 所处地区 类型 单价（元 / 平方米） 交易日期 估价时点修正系数 交易情况 交易情况修正系数 估价对象 略 4-3 空地 待求 2000.6.28 正常 500 规则 一般 平坦 可满足使用 次干道 4 2.5 公里 一般 好 一般 齐全 好 可比实例 1 略 相同 空地 1300 1999.10.25 108/100 拍卖出让 100/110 450 规则 一般 平坦 可满足使用 次干道 4 100/100 2.2 公里 一般 好 一般 齐全 一般 100/100 98.2/100 1276.6 1.8% 80% 可比实例 2 略 临近 空地 1250 2000.2.4 104/100 正常 100/100 430 规则 水位稍高 平坦 可满足使用 次干道 4 100/95 2.4 公里 一般 一般 一般 齐全 一般 100/99 110.6/100 1382.5 10.6% 13% 可比实例 3 略 临近 有地上建筑物 1170 1999.12.20 106/100 正常 100/100 300 规则 一般 平坦 可满足使用 支路 3.8 100/90 2.4 公里 一般 一般 一般 齐全 一般 100/99 118.9/100 1391 18.2% 7% 备注 月均上 涨 1% 面积