第八章_物业基础管理.pptxVIP

物业管理;第八章 物业基础管理;第一部分 房屋维修管理;第一节 房屋维修管理; 所谓房屋的经济寿命期，是指房屋自建成并通过竣工验收合格开始，到由于某种原因引起房屋报废并拆除为止的总期限。引起房屋报废并拆除的原因，可能是技术方面的，也可能是经济方面的或社会其他方面的。 2. 房屋维修的特点 （1）房屋维修是一项经常性的工作 （2）房屋维修量大面广、零星分散 （3）房屋维修技术要求高 （4）房屋维修具有生产和服务双重性;8.1.2房屋维修管理的概念及特点;8.1.3房屋损坏的??因和维修分类 1. 房屋损坏的原因 （1）自然损坏 ①地质因素。 ②气候因素。 ③生物因素。 ④灾害因素。 （2）人为损坏 ①使用不当。 ②设计和施工质量的低劣。 ③预防保养不善。 以上因素往往相互交叉影响或作用，从而加剧了房屋破损的过程。;2. 房屋维修分类 （1）按缓急程度分 ①一般维修项目。 ②急修项目。 （2）按房屋完损程度分 ①完好房 ②基本完好标准 ③一般损坏标准 ④严重损坏标准 ⑤危险房;6.1.4房屋维修管理的原则和内容;8.2房屋维修工程 8.2.1房屋维修标准 1. 主体工程 屋盖、梁、板、柱、墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、 补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。 2. 装修工程 （1）门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致。 ;（2）挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。 （3）踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。 3. 楼地面工程 （1）木地板的损坏占自然间地面面积２５％以下的，可修复；损坏超过２５％或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地板。 （2）普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。 （3）面砖地面损坏、破???、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。 4. 屋面工程 （1）屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。 （2）屋面上的压顶、泛水、天沟、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。 （3）女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。;（4）天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。 （5）钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固重做。 （6）玻璃天棚损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做。 （7）屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。 5. 饰面工程 （1）外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。 （2）外墙勒脚损坏的，应修复。 （3）内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。;6. 油漆粉饰工程 （1）木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。 （2）钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为２~３年。 （3）木地板原油漆褪落的，应重做。 （4）室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。 （5）高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。 7. 金属构件 经维修后金属构件应保持牢固、安全、不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的拆除。 8. 其它工程 如水、电、卫、暖等设备的维修，均应保证运行安全，正常使用。电气线路、电梯、安全保险装置、锅炉等要定期检查，严格按操作规程定期保养，对于线路老化，绝缘性能不好的要及时更换；供水、供暖管