商业地产_危盘实操解码系统培训教程_97PPT.pptx

地产策划师国家职业资格认证培训教材 商业地产——危盘实操解码系统重庆市技能人才培训集团 特约培训讲师=林海彬地产策划师国家职业资格认证培训教材讲师介绍本名：林海彬笔名：地产知行者（网上搜索）10年间全国各地全程操盘及中途救盘各类商业地产项目数百万平米，拯救众多商业烂盘、死盘，帮助众多房地产开发企业走上了健康、持续发展之路；实操案例如：22万平米铜锣湾、27万平米火车头外贸城、76万平米上海城等；多年商业地产项目实战操盘的经历总结了丰富的成功经验，沉淀了实效的商业地产操盘观点及先进的商业地产开发经营理念。现任：重庆市房协商业地产专业委员会=专家委员重庆市人民政府房地产发展研究中心=特约研究员地产策划师国家职业资格认证培训教材 由于商业地产高度复杂、高度专业，所以有人把商业地产项目看成是一个公司综合实力及商业地产操盘手实力的集中体现，从这个角度来看，培养开发商及商业地产操盘手的核心竞争力确实非常关键。一个商业地产开发企业及操盘手的核心竞争力首先就在于专业性，要真正的明白什么是商业地产？商业地产的核心是什么？商业地产概念地产策划师国家职业资格认证培训教材 我们可以看到目前市场上很多的商业地产开发企业都是从住宅开发转型过来的，还在沿用原来住宅的开发模式及理念来开发商业地产项目，所以导致市场上大家所看到的商业烂盘、死盘、空\闲置楼盘比比皆是，究其原因是因为这些企业及操盘手根本就没有搞明白什么是商业地产。所以接下来我们首先就来认识、理解清楚到底什么才是——商业地产什么是商业地产？地产策划师国家职业资格认证培训教材商业功能示例地产策划师国家职业资格认证培训教材一 地性 首先商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的商业类房地产，其开发用地的取得方式是经过法定的挂牌招投标、 拍卖以及经过有关的司法程序取得的，从土地的用途其有别于居住用地、工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用等；地产策划师国家职业资格认证培训教材二 功能、用途 从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产产品形式。不是我们国家相关的法律、法规、规章等所明示的一个用语，所以在我国法律上没有明确的界定，而只是在市场实践中被广泛使用的词语！其在商业开发中具体的表现形式主要有购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、物流园、仓储中心、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、商务写字楼、住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。地产策划师国家职业资格认证培训教材三 经营模式 商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、专业市场则采用商铺出售、零散经营的模式。 地产策划师国家职业资格认证培训教材小 结 商业地产，其核心却不是实体的商铺，而是商铺之上的商业价值或者说是“商机”，没有了商业价值，没有了商机，它就成了一个没有居住使用功能的商品房（或者叫商业单位好了），也就更无法谈收益了！换句话说，商业地产实际上重点在商业二字，而非地产二字，因此，我个人有个观点，更喜欢把现在表现为商场、卖场、市场、百货公司、超市、购物中心、商业街、商铺以及写字楼等等商业地产的不同形式通称为：“商业平台”，我觉得这样更为贴切，因为它们都是承托着最重要的“商机”！无法提供“商机”的商业地产就不是成功的商业地产，那只不过是一个房子罢了。所以我常说，我从事商业地产10年，不是出租、销售商铺给客户，我主要是出租“商机”、销售“价值”的。地产策划师国家职业资格认证培训教材商业地产核心问题--“规划、开发、运营、管理”地产策划师国家职业资格认证培训教材 许许多多的传统房地产投资和发展商都不幸陷入了商业地产的泥潭，不能自拔，那些比较幸运的选了一块好地头，近水楼台尝到了些许甜头，信心满满的向着另外一些泥潭进军着，还有一些更幸运的，通过一些包装和营销，把商铺东砍西切，割得零零碎碎，将一大帮小业主拉了进来垫了背，然后公司都关掉走人，剩下小业主们独守空铺，枉自嗟叹，听天由命去了。于是，全国上下到处都是商业烂盘、死盘项目，但是更大更多的商业项目却又不断的上马，形成一个恶性循环。地产策划师国家职业资格认证培训教材究其缘由 最直接的就是投资商和发展商把商业地产等同于传统房地产来对待和处理， 而没有根据商业地产的实际特性采取独特的处理和运作手法。地产策划师国家职业资格认证培训教材 我认为，商业地产的