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;目 录 ;;目标的思考:;目标解析;;;;关键可控因素:;;一 市场分析 ;2009年,西安市普通住宅市场发展平稳超过历史高点2007年。随着曲江、城北、浐灞等房地产板块各项目规划建设的不断完善,进一步推动了房地产发展进程,第四季度,城北区住宅成交凸显,占全市市场份额的26%,而曲江随着中海、大华及龙湖地产等高端产品的开发,在价格上绝对领先于全市。四季度成交除中高端、精装修成交外,政策的延续性未知助长了12月份单月成交突破200万方的“市场火爆”表现。
; 2009年全年房地产投资状况平稳,个别月份略微下降,房地产供应情况较历年略微下降,从土地成交来看,成交主要集中在灞桥、未央及航天科技区域,整体土地供应呈现郊区化外扩。除莲湖区大兴路地块为商住综合外其余均为住宅用地,由此可知,未来1-2年市场供应将扩向城外集中于二环至三环之间。
未来走势
四季度的价量齐涨为2009年全年发展画上了一个完美的句号,未来政策的导向以及投资市场的消费者购买力将成为2010或有增长的支撑点。;主要商业项目租金
2009年前十一个月,西安市商业用房销售面积为467,671平方米 ,同比增长33.65%。9月,商业销售均价为每平方米14,193元,10月份均价为每平方米10,827元,11月份均价为每平方米13,391元,由于区域价格差异较大,区域权重影响下市场价格月波动较大。
;国十一条
加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时,要严格二套住房购房贷款管理,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。 ;二 地段分析;城 墙;南关正街;南门-永宁门;;位置独一无二
历史文化气息浓厚
城市氛围独特;三 产品分析;项目基本情况;11# 34F;户型分布区间分析;四 客户分析;客户定位——中高端客户人群;市场消费特征分析;市场客户特征;五 区域市场;区域市场界定;竞争项目界定;竞争项目分析;项目分析总结;;任何一个项目都有其独特的价值,
而项目价值是隐藏在重重表象之后的,
这个价值可能是独特的无法复制的,
也可能一个完善的体系,形成一个价值系统。;挖掘地段价值,提升项目附加值;所以,让我们再次审视项目……;一 价值挖掘;本项目竞争力一:商业核心区(地段)——本项目;本项目将处于繁华商业核心区中,尽享“一站式”都市生活。;本项目竞争力二:一线园景城墙+小雁塔二重复合景观,不可复制;;本项目竞争力三:地铁物业——于2011年开通的地铁2号线(2号线北至铁路北客站,南至韦曲站,拟设21个站点,途径南稍门十字,设有南稍门站),将为本项目价值提升注入动力。;居住 + 投资功能;城市潜力股;;本项目整体物业定位;二 产品定位;概念定位;概念定位;卖点解析;三 形象定位;帝标;主推广告语;;;;;;;;;;价格高于同类产品,但并非遥不可及
更好的品质、更独特的品味
满足购买者对技术、功能、情感的需求;雅致:对美感和文化的追求;项目营销策略体系图;;战术执行 Tactical;1. 传播计划模型;2 分阶段传播战术详解;B . 阶段Ⅰ战术组合;;强强联手,给投资客户信心保障;公益活动系列:《爱心环保袋免费赠送》;【阶段 Ⅱ :观摩场】
10年5月—6月;A . 阶段Ⅱ目标;B .阶段Ⅱ战术组合;;线下1 — 《项目巡展》;线下2 — 大客户专案组;线下3 — 业内关系维护;活动时间:3-4月份蓄客阶段
活动地点:营销中心示范区或高端PUB外场。
活动目的:拓展客户渠道、增加到访量。
活动内容:
夏威夷音乐节- Johnny Walker蓝牌之夜;借场地给商家做活动,做不花钱的营销活动;
如当地知名的传媒公司、酒庄等
活动对象:拥有可以和项目共享客户资源的单位。;?地盘包装:树立项目完整地盘形象,做好明确的导引系统
?售楼大厅:营造高级会所的尊贵、舒适感受,屏弃以往的展板等销售道具
?样板间:制作必要的说明牌、户型牌;【阶段 Ⅲ :名利场】
10年7月—;媒体推广费用结构预算;推广费用预算占总销售额约1%。;四 价格定位;价格定位;项目公寓部分定价;;一 任务说明;楼栋;销售任务;二 营销策略;营销总原则:一个核心、两条线索、多个节点
一个核心:核心主题——永宁门
两条线索:产品线与客户线(明线)//与主题相关的营销活动(暗线)
多个节点:展销会、解筹、开盘、工程进度节点、各种营销活动、节假日;— 以与众不同的产品形象冲击市场,建
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