XXXX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案.pptx

;目 录 ;;目标的思考：;目标解析;;;;关键可控因素：;;一 市场分析 ;2009年，西安市普通住宅市场发展平稳超过历史高点2007年。随着曲江、城北、浐灞等房地产板块各项目规划建设的不断完善，进一步推动了房地产发展进程，第四季度，城北区住宅成交凸显，占全市市场份额的26%，而曲江随着中海、大华及龙湖地产等高端产品的开发，在价格上绝对领先于全市。四季度成交除中高端、精装修成交外，政策的延续性未知助长了12月份单月成交突破200万方的“市场火爆”表现。 ;　2009年全年房地产投资状况平稳，个别月份略微下降，房地产供应情况较历年略微下降，从土地成交来看，成交主要集中在灞桥、未央及航天科技区域，整体土地供应呈现郊区化外扩。除莲湖区大兴路地块为商住综合外其余均为住宅用地，由此可知，未来1-2年市场供应将扩向城外集中于二环至三环之间。 未来走势 四季度的价量齐涨为2009年全年发展画上了一个完美的句号，未来政策的导向以及投资市场的消费者购买力将成为2010或有增长的支撑点。;主要商业项目租金 2009年前十一个月，西安市商业用房销售面积为467,671平方米 ，同比增长33.65%。9月，商业销售均价为每平方米14,193元，10月份均价为每平方米10,827元，11月份均价为每平方米13,391元，由于区域价格差异较大，区域权重影响下市场价格月波动较大。 ;国十一条 加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。 ;二 地段分析;城 墙;南关正街;南门-永宁门;;位置独一无二 历史文化气息浓厚 城市氛围独特;三 产品分析;项目基本情况;11# 34F;户型分布区间分析;四 客户分析;客户定位——中高端客户人群;市场消费特征分析;市场客户特征;五 区域市场;区域市场界定;竞争项目界定;竞争项目分析;项目分析总结;;任何一个项目都有其独特的价值， 而项目价值是隐藏在重重表象之后的， 这个价值可能是独特的无法复制的， 也可能一个完善的体系，形成一个价值系统。;挖掘地段价值，提升项目附加值;所以，让我们再次审视项目……;一 价值挖掘;本项目竞争力一：商业核心区（地段）——本项目；本项目将处于繁华商业核心区中，尽享“一站式”都市生活。;本项目竞争力二：一线园景城墙+小雁塔二重复合景观，不可复制；;本项目竞争力三：地铁物业——于2011年开通的地铁2号线（2号线北至铁路北客站，南至韦曲站，拟设21个站点，途径南稍门十字，设有南稍门站），将为本项目价值提升注入动力。;居住 + 投资功能;城市潜力股;;本项目整体物业定位;二 产品定位;概念定位;概念定位;卖点解析;三 形象定位;帝标;主推广告语;;;;;;;;;;价格高于同类产品，但并非遥不可及 更好的品质、更独特的品味 满足购买者对技术、功能、情感的需求;雅致:对美感和文化的追求;项目营销策略体系图;;战术执行 Tactical;1. 传播计划模型;2 分阶段传播战术详解;B . 阶段Ⅰ战术组合;;强强联手，给投资客户信心保障;公益活动系列：《爱心环保袋免费赠送》;【阶段 Ⅱ ：观摩场】 10年5月—6月;A . 阶段Ⅱ目标;B .阶段Ⅱ战术组合;;线下1 — 《项目巡展》;线下2 — 大客户专案组;线下3 — 业内关系维护;活动时间：3-4月份蓄客阶段 活动地点：营销中心示范区或高端PUB外场。 活动目的：拓展客户渠道、增加到访量。 活动内容： 夏威夷音乐节- Johnny Walker蓝牌之夜;借场地给商家做活动，做不花钱的营销活动; 如当地知名的传媒公司、酒庄等 活动对象：拥有可以和项目共享客户资源的单位。;?地盘包装：树立项目完整地盘形象，做好明确的导引系统 ?售楼大厅：营造高级会所的尊贵、舒适感受，屏弃以往的展板等销售道具 ?样板间：制作必要的说明牌、户型牌;【阶段 Ⅲ ：名利场】 10年7月—;媒体推广费用结构预算;推广费用预算占总销售额约1%。;四 价格定位;价格定位;项目公寓部分定价;;一 任务说明;楼栋;销售任务;二 营销策略;营销总原则：一个核心、两条线索、多个节点 一个核心：核心主题——永宁门　 两条线索：产品线与客户线（明线）//与主题相关的营销活动（暗线） 多个节点：展销会、解筹、开盘、工程进度节点、各种营销活动、节假日;— 以与众不同的产品形象冲击市场，建