“法拍房”要走过的以下的“七十二”法律程序磨难.docxVIP

“法拍房”要走过的以下的“七十二”法律程序磨难 司法拍卖是指人民法院在民事案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖机构公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权。为实现司法公开最大化与变现资产最大化，一般情况下，法院会通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产，也就是常说的“网络司法拍卖”。 一、对房屋为执行标的的情况，案外人享有排除执行的权利 （一）所有权人 由于不动产物权一般以登记为生效条件，故案外人主张对不动产享有所有权的，应审查其是否符合《民法典》第28条至第30条不需要登记即可发生物权变动的情形。具体而言，主要有以下几种情形： （1）法院或仲裁委所做出的对房屋权属产生变动效果的法律文书。需要注意的是，该类裁判文书必须是能够直接引起房屋权属变动的形成判决或执行裁定等生效文书，而不能是基于债权关系而判定的给付判决。 （2）因继承或受遗赠取得房屋的情形。 （3）具有合法手续批准建造房屋的事实物权。 （二）房屋预告登记人 案外人以其系房屋预告登记权利人提起执行异议之诉，只需证明其预告登记在涉案房屋被强制执行之前，即可获得支持，因预告登记后实施的物权行为不具有效力，使得预告登记人具有了类似物权排他效力的权利，应可阻却执行。 （三）已经签订拆迁安置补偿协议的被拆迁人 在拆迁人作为被执行人的案件中，对尚未办理房屋产权登记手续的安置房屋进行强制执行的，且房屋被法院查封之前已经就系争安置房屋和拆迁人签订安置补偿协议的被拆迁人（案外人），提起执行异议之诉应予以支持。 （四）基于租赁合同关系的占有人 若在法院查封房屋之前，租赁合同已经合法成立并正在履行的，承租人可以依据其合法占有的权利阻止转移占有的强制执行，也即承租人有权要求继续承租系争房屋。但需注意的是，实现抵押权的执行中，虽然承租人可以主张“买卖不破租赁”，但其无权阻止对系争房屋的拍卖。 （五）基于房屋买卖合同关系的买受人/物权期待权 所谓物权期待权，在我国现行法律中并无明确的规定。本文所指的情形系在房屋买卖合同纠纷中，买受人购买了系争房屋但尚未过户之时，出售人因金钱债权生效判决而被强制执行在其名下的系争房屋，此时买受人（案外人）虽尚未成为房屋权利人，仅享有要求出售人配合过户的请求权利，但在一定条件下法律赋予其可排除强制执行的权利，使其获得如物权人般的地位，故称之为“物权期待权”。 《民诉法解释》第501条第2款中规定的利害关系人对第三人享有的到期债权。《异议和复议规定》第28条及《查扣冻规定》第17条赋予了房屋买卖合同关系中尚未变更登记的买受人在一定条件下可排除强制执行的权利，本文称之为“物权期待权”。相较而言，《查扣冻规定》表述的条件较为笼统，即案外人在司法查封前“已经支付全部价款并实际占有”房屋。而施行较后的《异议和复议规定》则在此基础上做了更为具体的规定，增加了签订书面合同、排除买受人自身过错等条件。 （1）案外人已经支付全部房屋价款的判断 作为判断已经支付全部价款的事实依据，案外人应负举证责任。对于房款的支付，案外人应提供房屋价款转账证明或现金提取证明及被执行人的收款证明。对于仅剩少量尾款作为水电煤公用事业费用结算和户口迁移保证金的，可以视为已经支付全部价款。对于采用抵债方式的，也可以视为支付价款，但案外人应当提供所抵债务客观存在及符合抵债要件的证据材料。对于采用向银行抵押贷款方式支付部分价款的，案外人应证明银行在法院查封前已经核准抵押贷款，如案外人要求继续履行合同且银行也同意继续办理相关抵押贷款手续的，可以视为已经支付全部价款。 （2）案外人查封前已经实际占有系争房屋的判断 作为判断实际占有的事实依据，也应由案外人负举证责任。案外人可提供房屋交接单、物业进户单，或者户名已变更为案外人的水电煤等公用事业的支付凭证，或者物业、保安、邻居的证人证言。对于物业、保安或邻居提供的书面证明，慎重起见，可以要求相关人员到庭陈述所证明的事实。案外人还可提供对系争房屋进行实际装修等证据来证明其对系争房屋的实际控制。 （3）案外人非因自身原因导致房屋尚未过户的判断 作为判断案外人无过错的事实依据，案外人应当向法院提供其全面适当履行合同义务的证据材料。具体而言，案外人应证明其不存在导致出售人可予以抗辩拒绝履行配合过户义务的违约行为，也不存在怠于主张合同权利，任由出售人逾期过户的行为。当然，还要审查买卖双方关于合同过户期限约定是否符合一般交易惯例，若双方约定的期限过长，且其约定系出于规避限购政策或安置房交易限制等原因，则由此产生的交易风险应由案外人承担，该类情形应定性为“案外人自身原因”，不能以此排除执行。反之，若